湖滨印象项目可行性研究汇报绵阳市xx房地产开发有限责任企业二○○五年五月二十三日目录第一部分项目概况…………………………………………………………3一、宗地现实状况二、项目周围配套情况第二部分土地价款情况及付款安排………………………………………4一、土地价款情况二、付款安排第三部分计划关键点分析……………………………………………………5一、依据计划要求二、计划条件分析三、综合经济技术指标第四部分高新区城市发展综述、房地产市场分析和项目市场定位……6一、高新区城市发展综述和房地产市场分析（一）高新区城市发展综述（二）高新区房地产发展情况二、高新区发展计划三、项目定位第五部分项目发展计划……………………………………………………13一、完工目标二、项目发展关键节点第六部分项目静态投资收益分析…………………………………………14一、项目总投资二、项目销售总收入三、利润四、税务分析第七部分项目综合评价……………………………………………………15第一部分项目概况一、宗地现实状况1、地理位置该项目在安昌河堤（锦河花园二期旁）。2、地块面积、周围情况地块北临“梦竹园二期”，南临安昌河堤，西临40米计划景观道路，东临“梦竹园一期”；用地面积：红线用地面积为4707平方米。另外本项目西侧计划中为约3000平方米市政绿化用地，南临安昌河堤为约500米宽安昌江江面,对本项目环境有很好改善作用。3、地块现实状况该地不很平整，局部堆放有部分建筑材料。二、周围配套情况A.市政配套市政道路情况本项目在绵阳高新区和涪城区交界，交通便利，距火车站1公里，距绵阳机场8公里。供水及雨污水排放：本项目标污水、雨水能够直接接入市政管道。燃气：小区路边铺设有煤气管道，需依据所需负荷向燃气企业申请。供电：本项目周围已经有变压器。未来生活用电需依据负荷向供电局申请。通讯：电信局会依据楼盘内负荷情况进行通讯基础设施建设，开发商只须申报，无需额外投资。B、小区配套周围关键配套：教育中学小学2公里以内火炬中学东辰国际学校3公里以内普明中学、外国语学校外国语学校、高新区小学医疗1公里以内520医院2公里以内404花园分院、美康医院3公里以内富临医院、普明医院等交通本项目北侧有公交站台通往市区。其它配套：银行商业1公里以内建设银行、农业银行、工商银行多种类型商铺3公里以内各大商业银行网点超市、商铺密集而繁荣配套部分小结：本项目在城区，含有完善交通、教育、医疗、商业、金融、休闲娱乐配套，水、电气、通讯已进入项目或已至红线外，配套方面不需额外投入，是一块能够立即开发熟地。第二部分土地价款情况及付款安排一、土地价款和情况该宗土地于5月12日在四川省绵阳市盈信拍卖举行拍卖会上经过拍卖依法取得。经过绵阳市国土资源调查计划所宗地面积界定通知第090号该地权属面积4707.4平方米，。加上佣金，契税，印花税，。该宗土地已于5月17日在绵阳市国土局土地矿产市场管理所签署了《国有土地使用权成交确定书》（绵土交易（））第87号和《国有土地使用权转让协议》（绵国土转字（）第24号）。二、付款安排依据《国有土地使用权转让协议》（绵国土转字（）第24号），拍卖成交后一周付成交总价款30%，30天内到总价款90%，余款在产权证交付之日一次付清。第三部分计划关键点分析一、依据绵城规设[]059号文要求1、总用地面积：4974平方米；2、建筑密度：≤35%；3、容积率：≤2.1；4、建筑总面积10445平方米；5、绿地率：≥30%；6、建筑间距：按《绵阳市城市计划管理技术要求》新区标准实施；7、停车泊位：按商业建筑面积每1000平方米设置4个计算；按住宅总户数50%计算；二、计划条件分析1、自然环境和周围情况：本项目在绵阳市高新区和涪城区交界，地块较平整，自然环境条件良好：项目北面和东面紧邻四川万向集团开发“梦竹园”小区。项目南面和西面临安昌江，景观很好，建筑设计应尽可能采取较多朝向江面户型。2、交通情况：地块靠近涪城区，交通较为便利，项目南面为河堤道路，地块西面为计划40米景观大道。3、初步总体计划和建筑红线退让间距a）西面40米计划道路，建筑需退道路边线2.5米；b）南面河堤道路(不含绿化带)，建筑物需退红线3米；c）北面“梦竹园”小区，建筑物需退红线7米；d）东面“梦竹园”小区，建筑物需退红线4.5米。三、综合经济技术指标项目名称“湖滨映象”项目项目计划总用地4928M²容积率2.1总建筑面积10445M²建筑密度3