成都超高层物业研究报告一、概况1、超高层物业界定对于超高层物业的界定，不同国家和地区有不同的规定，我们国家对主体建筑高度超过100米（或34层）的建筑归入超高层的范畴，俗称“摩天大楼”。（超高层物业的建筑设计规范？或要求？）120米之内的超高层结构等级跟100米的一样，结构成本增加可以忽略消防设备方面成本增加为总体3%左右120-160米的超超层增加的结构成本一般为15%-20%超过160米的就达到30%了越往高增加的就越多2、超高层物业特点优点我国是一个人多地少，特别是建设用地十分紧缺的国家，超高层建筑的兴建，可以提高土地的利用率，一定程度上缓解土地的紧缺问题；高层建筑是一个国家和地区经济繁荣与科技进步的象征，尤其是超高层建筑更是一个地区的标志；超高层物业具有无遮挡、景观视野开阔的优势；超高层物业在水系统、配电系统、新风系统、强弱电系统等大量运用智能化技术，可以大大提升物业品质，提升物业的安全性能。缺点增加消防楼梯、避难层等导致公摊较高，得房率仅在70%左右；超高层相对普通高层物业来说，成本将会增加15%-25%，客户对价格较为敏感的情况下，销售价格可能与普通高层相差不大，可能导致成本增加而销售价格不能相应上涨的情况；超高层建筑多为方形或长方形设计，可能导致异形房的增加；由于超高层建筑需要对阳台进行封闭，所以通透性较差；电梯的安全系数是值得关心的一个方面，同时可燃材料的增加使得安全成为超高层物业最大的一个问题；虽然便于统一管理，但后期运营、维护成本较高；开发周期较长，对开发商开发团队要求较高。二、国内外超高层物业发展状况（目前最高的十大建筑？）战后，美国的摩天大楼鳞次栉比，竞相拔地而起，各大财团纷纷宣布建成世界最高大厦。目前，这种“摩天大楼情结”似乎已传染到了亚洲。因此从美国纽约到日本东京，香港到国内一线城市，超高层建筑成为了国际大都会的标志。国内一线城市的北京、上海、深圳和广州等城市来看，超高层物业众多，已成为城市现代化的标志，成为城市建筑当中的主流。国外和沿海一线城市居住超高层物业与住别墅一样，已经成为代表身份象征。超高层物业的发展与经济、社会发展水平有极大的关系，下面我们将通过城市定位、GDP总量、城市化率和人口密度等方面分析这些因素对超高层物业发展的影响。1、城市发展定位城市2020城市总体发展定位深圳创新型综合经济特区、华南地区重要的中心城市、与香港共同发展的国际性城市广州东南亚地区的政治、经济、文化交往中心上海国际金融中心、国际航运中心北京全国的政治中心、文化中心,是世界著名古都和现代国际城市，建设世界城市成都中国西部创业环境最优、人居环境最佳、综合实力最强的现代特大中心城市重庆重庆市是我国重要的中心城市之一，国家历史文化名城，长江上游地区经济中心，国家重要的现代制造业基地，西南地区综合交通枢纽杭州长江三角洲的重要中心城市，浙江省的政治、经济、文化中心南京长三角承东启西的中心城市（为2010-2030年规划目标）武汉全国城市圈第二层次的前列，是中西部重要的先进制造业中心和现代服务业中心，在中部崛起中起着主角地位的最具实力最具活力的城市圈之一青岛中国东部沿海重要的中心城市，国家历史文化名城；国际港口城市、滨海旅游度假城市福州经济繁荣的领军城市，生活舒适的宜居城市，环境共融的山水城市，人文和谐的文化名城北京、上海、深圳和广州利用地理位置优势和发展优势，国际性大都市是他们的发展目标，从而带动了现代化、国际化标志的超高层物业的发展。而其他城市都为区域中心，同时也因为经济、社会发展相对滞后，因而超高层物业的发展落后于一线发展城市。2、经济发展水平越高，超高层物业越多北京、上海、深圳和广州的GDP总量较高，都在7000亿以上的水平，超高层物业，特别是超高层住宅大量地出现，消费者的接受度也大幅提高。而成都、重庆、杭州和南京等二线城市GDP总量基本都在4000亿元左右的水平，超高层物业不多，特别是超高层住宅供应量不大，或仅仅是刚刚出现的市场。3、城市化水平越高，超高层市场越成熟北京、上海、深圳和广州城市化率基本都在80%以上，超高层大量出现，市场发展较为成熟。当城市化率达到60%左右的时候，超高层住宅即开始出现，成都、杭州、青岛、福州等城市具有这一典型特征。4、人口密度越高，超高层市场起步越早，发展越成熟北京、上海、深圳和广州人多地少的矛盾十分突出，至2008年末这四大城市的人口密度都在1000人/平方米公里；其中深圳最高，达到了4490人/平方公里。为了解决这一矛盾，以及建设国际性大都市的需要，超高层物业发展早，目前已大量出现。其他城市这一矛盾相对缓和一些，超高层物业发展相对滞后。5、多数成功超高层住宅