经营性物业（酬金制）的物业管理费使用管理（暂行）办法公司经营性物业现已具有一定规模，其中相当一部分物业实行的是酬金管理制模式，为保证经营性物业项目有效运作，合理控制运行成本及加强核算，使在营物业持续保持较高的物业管理水平，本办法明确了酬金制管理模式下的物业管理费使用和管理的规范和要求。本办法适用于上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司以及所属投资企业（项目公司）的经营性物业（酬金制）委托管理项目。一、物业管理费收入管理1.物业管理收入包括：物业管理费收入、车位物业管理费收入、装修管理费收入、延伸/特约服务费收入、水、电、燃气费收入、其他收入。2.所有收入按照公司核定的金额由物业服务企业按月向租户收取。3.物业管理费收缴率指标为100%（应收物业管理费为已租赁面积×平方米单价，不包括空房部分）。4.管理费收缴率实行考核并与管理酬金挂钩：1）当月收缴率达到100%时，物业服务企业可按合同约定的数额足额提取当月酬金。2）当月收缴率未达到100%时，物业服务企业按相应的收缴率值提取当月酬金。若管理费收缴率≤80%，不得提取当月酬金。3）为鼓励欠费收缴，每年12月10日对自上年度12月1日至当年11月30日期间补收的管理费欠费进行结算，根据补收欠费比例，补充提取相应的酬金。4）每年12月10日清算欠费超过1年的物业管理费，凡超过1年的物业管理费将继续按照比例再扣除管理酬金，扣除的管理酬金不再补充提取。5）对收缴物业管理费不力的项目，即连续二年收缴率≤80%的，要求物业服务企业更换项目经理，或终止物业管理委托合同。5.收取的物业管理费应及时解缴指定银行，不得留成在物业管理处。物业管理处保险箱应有专人管理，保险箱存放的现金不得超过5000元／日。6.物业管理收入的使用原则是：全面预算、独立核算、专款专用、收支分列。二、物业管理费成本支出管理1.日常物业管理费支出即为必须的物业管理成本，物业服务企业须按照公司核定的物业项目管理方案以及年度和月度物业管理费预算执行。2.日常物业管理费成本支出构成：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。共用部位共用设施设备的日常运行、维护费用。公共区域清洁卫生费用。公共区域绿化养护费用。公共区域秩序维护费用。办公费用。开办物资费用按有效使用期的分摊（指公司未一次性拨付开办费，而由物业公司先行垫付开办费用的）。共用部位共用设施设备及公众责任保险费用。管理酬金。经公司同意的其他费用。法定税金。三、物业管理费帐务管理1.由物业服务企业专门开设一个项目的独立银行账户，即为物业项目管理收支账户，管理费及其他收入全部进入该账户，管理成本从该账户中列支。2.收取的物业管理费及其他收入发票由物业服务企业统一开具，并代为缴纳法定税金。3.物业服务企业应保证物业管理费的足额收缴，保持独立账户中必要的资金保有量，以保障物业管理项目的正常运营。物业管理成本支出原则上由物业管理费进行平衡，若账户中的资金不能维持项目正常运营时，由物业服务企业先行垫付，然后在决算时予以说明或及时向公司专题报告。4.公司根据需要可随时就物业管理费使用情况和账户进行核验，在年末或次年初可对重点项目的物业管理费使用情况安排审计，物业服务企业须积极配合。四、物业管理费的预、决算编报与审批管理1.物业服务企业在项目前期介入时期应编制物业管理费收入与支出的年度预算（包括开办费用）或在常规管理期间的每年10月15日之前编制下一年度物业管理费收入与支出的年度预算，经由经营管理团队和公司办公产品营销中心、居住产品发展中心、商业产品发展中心的物业管理部（以下简称物管部）会签并报公司审核同意后实施。2.物业管理费及其他收入每年进行一次决算，应于次年1月15日之前提交上年度物业管理费决算报告。物业管理费及其他收入若有结余的可视资金规模和在营物业需要作为项目的次年度的调节基金或上缴公司。对于公司新近投入市场的经营性物业项目，在未达到管理方案确定的出租率均衡点且物业管理费及其他收入不足以承担成本支出的，经公司审核后予以补贴并纳入预算。对于进入成熟期（出租率达到物业管理方案确认的均衡点）的经营性物业项目原则上不再给予物业管理费补贴。3.物业服务企业每月25日之前编制、填报下一月度物业管理费收入与支出的预算，由物管部会审同意后，由经营管理团队签报公司审核批准后实施。4.物业服务企业每月5日之前编制、填报上一月度物业管理费收入与支出决算，由物管部会审同意后，由经营管理团队签报公司审核批准后作为结算依据执行。5.年度预算是编制和审核月度预算的依据，但月度预算应当按次月的计划安排情况进行分解和编制，不得按照年度预算平均分摊。6.月度预算与决算应做到合理、准确，真实反映物业项目管理费实际收支状况，