编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第PAGE29页共NUMPAGES29页第PAGE\*MERGEFORMAT29页共NUMPAGES\*MERGEFORMAT29页秘密绵阳市商品房地产市场研究报告置信·宏信房产二00二年五月二十三日前言根据置信实业战略发展规划及宏信房产发展规划，宏信房产作出了向绵阳商品房地产市场发展的战略尝试。为了向公司高层投资决策提供参考数据，宏信房产策划部市场调研专员在充分享受置信投资公司原有资料的基础上，于2002年5月13日至16日对绵阳市房地产开发宏观环境及目标地块开发微观环境进行了初步的前期市场调查。通过考察现场、拜访相关职能部门，获得了大量的原始材料，并形成了初步的调查报告，供领导参阅。本次调查工作中，我侧重对绵阳市房地产业的宏观情况进行调查，而把对几个目标地块开发的微观环境的调查放在了次要地位，需要详细情况有待于进一步调查；对于房地产消费者市场需求的调查，由于时间仓促，本次调查中使用了《绵阳晚报》房产版的二手资料，具体的一手资料有待于下一步详细调查，对于该项调查我已经与绵阳市城市调查队取得初步沟通。纲要绵阳市商品房地产宏观投资环境研究绵阳市房地产投资自然、社会环境绵阳市城市规划概况绵阳市房地产投资政治、政策环境绵阳市商品房地产行业状况研究绵阳市商品地产交易及储备状况绵阳市商品房产（住宅）开发营销状况绵阳市商业房产（含商铺）开营销发状况绵阳市商品房产消费者研究分析及市场需求状况绵阳市商品房地产市场竞争态势绵阳市商品房地产业综合分析介入绵阳市商品房地产市场可行性分析及结论绵阳市目标地块房地产开发微观环境研究分析及建议绵阳经济技术开发区项目游仙区芙蓉溪项目滨江西路三个地块项目绵阳市商品房地产宏观投资环境研究绵阳市投资环境基础分析一、城市概况绵阳市位于四川盆地西北部，是四川省第二大城市，为副省级计划单列城市，作为三线国防建设的老工业基地，科研机构云集，国有经济普遍不够景气，经济结构仍属于“二、三、一”结构。2000年国内生产总值为317.88亿元，占全省的7.9%；绵阳市下辖1市（江油市）2区（涪城区、游仙区）6县，（高新区和科学城地域位于涪城区内，但是由绵阳市政府统一代管），总人口520万人。其中绵阳市城市规划区下辖属于4个县区的13个乡镇和7个街道办事处，市区现有面积50平方公里，常住人口48万，流动人口17万。根据城市发展略目标，绵阳市力争2010年成为达到中等发达国家城市水平的现代化城市。二、城市基础配套成绵高速——绵广高速公路连通成都至九寨沟旅游黄金线路；宝成铁路复线贯穿绵阳；新建的飞机场已经开通了至北京、广州等地的8条航线，绵阳市对外交通便利，距成都市98公里，是绵阳个县市的交通枢纽，是广元、巴中至成都的必经之地。市区内修建了一环路和二环路的部分路段，修建了涪江三桥等近十座桥梁；市区内现有47条公交线路1000多辆城市出租车，市区内交通通畅，很少有堵车现象。科教创业园区内双向6车道的迎宾大道、玉泉路、双碑中路北延线已经建成，二环路大部分路段尚未启动，全线竣工尚需时日，具体竣工时间有待于进一步落实，据说至少还需要4——5年时间。绵阳市近年来整修了涪江、安昌河、芙蓉溪两岸的河堤共80多公里，使其达到了抵御百年一遇洪水的标准，也使河堤成为市民散步、休闲和纳凉的好去处；修建了大型市政广场、公园，完成了三江水利枢纽建设。已经成为一个环境优美的国家级卫生城市。市区有星级宾馆饭店31家；有西南科技大学等大中专院校21座；东辰国际学校、绵阳外国语学校、万博公学等私立高收费学校纷纷成立；中国电信则在大绵阳的范围内推出了“小灵通”业务。城区内新建自来水厂3座，日供水能力58万吨。绵阳市房地产投资自然、社会环境房地产开发自然条件绵阳位于四川盆地西北部，涪江、安昌河和芙蓉溪三条河流合抱城区，在绵阳市区东南面汇合。绵阳市区总体看来地势平坦，以平坝、浅丘为主。辖区内地势西北高，东南低，城东有富乐山、西北部岷山山脉和龙门山脉，东南部为平原和丘陵地带。以前绵阳市商品房开发主要集中在旧城改造，对自然景观的利用很低，近年来随着安昌河两侧和涪江西岸商品房产开发工作，房地产已经开始注重利用江河这一自然景观，三江汇合处以上河段，水面较窄，山脉景观单调；三江汇合处以下河段水面宽阔，三江水库湖面面积为6.06平方公里，背景山脉没有太多建筑物遮挡而显得更为清晰，自然景观利用价值很大。目前主要河段已经修筑了堤坝，该堤坝主要以防洪功能为主，景观为辅，堤坝顶端路面狭窄，绿化带窄小，缺少高大植物。绵阳市区西北高，东南低；市区沿江地带的地平面大大低于防洪