《长沙市城市房地产交易管理办法》立法评估报告一、立法背景与目的1994年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过了《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《城市房地产管理法》），为加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展提供了法律依据。进入21世纪，长沙市房地产业快速发展，房地产交易过程中遇到了许多新问题，所以为了更好的贯彻《城市房地产管理法》，规范长沙市城市房地产交易市场，保障交易当事人的合法权益，促进经济发展和社会稳定，根据该法和其他有关法律、行政法规的规定，结合长沙市的实际情况，长沙市人民政府于23年12月24日通过了《长沙市城市房地产交易管理办法》（以下简称《办法》），自24年3月1日起施行。《办法》共8章50条，包括总则、一般规定、房地产转让、房地产抵押、房屋租赁、房地产中介服务、法律责任、附则等内容。二、合法性评估（一）合法性1、《办法》制定的法律依据从我国的法律渊源来看，法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章共同构成了我国的法律体系，其中规章包括部门规章和地方政府规章。部门规章是国务院各部门、各委员会、审计署等根据法律和行政法规的规定和国务院的决定，在本部门的权限范围内制定和发布的调整本部门范围内的行政管理关系的、并不得与宪法、法律和行政法规相抵触的规范性文件，主要形式是命令、指示、规章等。地方政府规章是省、自治区、直辖市和较大的市的人民政府根据法律、行政法规和本省、自治区、直辖市的地方性法规拟订，并经各该级政府常务会议或者全体会议讨论决定的法律规范形式，其效力等级低于宪法、法律、行政法规和地方性法规。长沙市是湖南省省会所在地，故长沙市人民政府有权制定地方政府规章。同时，又根据《中华人民共和国立法法》第七十三条第二款规定，地方政府规章可以作出规定的事项是：（一）为执行法律、行政法规、地方性法规的规定需要制定规章的事项；（二）属于本行政区域的具体行政管理事项。”那么，长沙市人民政府制定的《长沙市城市房地产交易管理办法》就是符合《立法法》第七十三条第二款第一项的规定的。《办法》是为更好的实施《城市房地产管理法》，同时也为了更高效的开展城市房地产交易工作而制定，所以，《长沙市城市房地产交易管理办法》无论从制定主体还是制定的内容都是符合宪法及立法法的授权规定的。2、立法程序的合法性立法程序就是指具有立法权限的国家机关创制规范性法律文件所遵循的制度化的正当过程，是限制立法者恣意，进而使立法活动彰显和实现程序正义的制度设置，也是国家通过立法手段协调利益冲突、规制社会秩序及配置社会资源的合法路径和正当法律程序。其中，“制度化的正当过程”凸显了立法程序的制度本色和程序理念。立法程序具有民主性、公开性、交涉性及自律性等几大属性。现代立法程序的价值体系主要由正义、效率和秩序等构成。其中，正义奠定了立法程序的道德基石，效率赋予了立法程序经济性的内涵，秩序则给立法程序注入了制度化的理念。现代立法程序的建构及运作应当遵循“正义优先、兼顾效率和秩序”的价值取向。任何立法活动都离不开一定的程序，地方立法作为我国立法体系的有机组成部分，自然也不例外。立法的利益平衡功能及其民主性价值是靠立法程序来保障和实现的，立法程序与立法实体价值之间，反映着程序正义与实体正义的关系，体现了立法程序对立法价值目标的规制和引导。因此，只有经合法规范的立法程序所制定的法律法规才能称得上是“良法”，才能实现“良法善治”。《办法》作为地方政府规章，其制定应严格按照《立法法》和《规章制定程序条例》所规定的程序和要求进行。《立法法》对立法的权限、程序、要求等都作了规定，国务院颁布实施的《规章制定程序条例》则对规章制定的原则、程序等作了更为具体的规定，《办法》就是严格按照这样的法定程序制定并颁布的。根据《立法法》第七十五条第二款的规定：“地方政府规章应当经政府常务会议或者全体会议决定”；该法第七十六条第二款规定：“地方政府规章由省长或者自治区主席或者市长签署命令予以公布”；该法第七十七条第二款规定：“地方政府规章签署公布后，及时在本级人民政府公报和在本行政区域内发行的报纸上刊登”。《办法》是长沙市人民政府第25次常务会议审议通过，符合《立法法》第七十五条第二款的规定；同时，该《办法》是24年1月19日由时任长沙市市长的谭仲池以令24年第89号的方式予以公布，符合《立法法》第七十六条第二款的规定；另外，该《办法》在相关的媒体上予以刊登，符合《立法法》第七十七条第二款的规定。所以，从上述论证可以看出《办法》的制定程序符合法律规定，程序的合法性无可置疑。3、与上位法的一致性《办法》在当时的直接上位法是《城市房地产管理法》，总体思路与《城市房地产管理法》保持一致，但是由于《中