编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第PAGE9页共NUMPAGES9页第PAGE\*MERGEFORMAT9页共NUMPAGES\*MERGEFORMAT9页浅谈涉案房地产建筑面积的确定与测算涉案物品价格鉴证工作是向仲裁机构和司法机关履行举证职能的一项严肃性工作，随着社会经济和城市的不断发展，涉案房地产的价格鉴证工作也愈显重要，为实现房产诉讼关口前移，认证程序先行，举证效力可信，现就涉案房地产建筑面积的确定与测算等有关问题谈一些自己的看法。一、建筑面积的主体房地产与建筑物在一定程度上是两个不同的概念，在价格鉴证结论书的语言叙述上应有所区别。因房地产（又可称为不动产、物业等）有三种可能的存在形态：建筑物、土地、房地。建筑物有广义和狭义两种含义。广义的建筑物是指人工建筑而成的所有东西，既包括房屋，又包括构筑物。狭义的建筑物是指房屋，不包括构筑物。对于建筑物、房屋、构筑物的概念，《现代汉语词典》作了如下解释：“建筑物：建筑而成的东西，如房屋、桥梁、隧道、水坝等。”“房屋：有墙、顶、门、窗、供人居住或做其他用途的建筑物。”“构筑物：一般不直接在内进行生产和生活活动的建筑物，如水塔、烟囱等。”也就是说房屋、建筑物、构筑物只是房地产的一种存在形态。房地产土地房屋不动产建筑物构筑物物业房地为了体现其工程量的大小以及计算其价值，房屋、建筑物、构筑物的量就需要用统一的标准来衡量，由此，就有了建筑面积这一计量单位。二、建筑面积的内涵建筑面积按照使用用途的不同，分为住宅（房屋）建筑面积、营业用房建筑面积，仓库建筑面积等。房屋建筑面积是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20米以上（含2.20米）的永久性建筑。房屋建筑面积分为套内建筑面积和分摊的公有建筑面积。成套房屋的套内建筑面积是指由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成的面积。在现实的房地产交易中，有按建筑面积计价，有按套内建筑面积计价，也有按套内使用面积计价的。目前房屋产权证所注明的建筑面积（即合法的产权建筑面积）并不一致，有建筑面积，有套内建筑面积，有套内使用面积。而市场上新建商品房的销售建筑面积与产权建筑面积也不相一致。因此价格鉴证人员一定要搞清其面积内涵，从而准确的确定其重置成本或建安单价。使用面积套内建筑面积墙体面积房屋建筑面积阳台面积分摊的公有建筑面积三、建筑面积的确定与测算《中华人民共和国城市房地产管理法》规定：房屋权属登记机关在依法核发房屋权属证书时……并要进行实地勘验或要求权利申请人提供房产测绘机构的实地勘验……核发房屋权属证书，并将房屋的性质、面积等记录在房屋权属证书及权属档案中。房地产权利一经登记机关在登记簿上注册登记，该权利在法律上有绝对效力，受国家法律保护。实践证明，涉案房地产价格鉴定与社会中介机构的房地产价格评估不同：估价主要是为委托方提供咨询意见，尽可能在合理范围内满足当事人的要求，因此主要为当事人提供服务；价格鉴定主要是为司法机关提供证据材料，更强调结论的科学性、客观性、公正性。根据委托鉴定房地产的具体情况，鉴定标的建筑面积的确定与测算有以下三种方式：1、对于有房屋权属证书及权属档案中的记载的，经核实委托鉴证的房地产建筑面积与房屋权属证书及权属档案中的记载的相一致的，可直接获取房屋或建筑物的建筑面积，这是一种行之有效的渠道，开展现场勘验，主要是对委托鉴证的房地产进行现场勘察核实，确认无误并保留笔录以备查验。2、委托鉴证的房地产建筑面积与房屋权属证书及权属档案中的记载的不相一致的，即委托鉴定标的的建筑面积有所变化的，对于增加或减少部分的建筑面积需进行实地勘验、重新测算，并要求委托方或双方当事人共同签字确认。如房屋新建、扩建导致的面积增加，房屋倒塌、拆除造成的面积减少等。对于鉴证基准日与现场勘验日期建筑物现状有所改变的，重点核实鉴证基准日建筑物的状况，同时注明现状变更情况。3、对于无房屋权属证书及权属档案中的记载的，或委托鉴定标的有房屋权属证书及权属档案记载，但建筑面积测算明显错误的。一方面价格鉴证人员要与执法部门沟通，共同确认委托鉴定标的，并在委托书上注明该鉴证事项，另一方面价格鉴证人员要认真勘测、比对，确定鉴证基准日建筑物实际的建筑面积，以备查验。2006年9月，我们受法院委托对位于淮河路的一处综合楼进行价格鉴定，经对鉴定标的现场勘查，发现产权证记载的建筑面积比实际建筑面积多出162.66平方米，鉴定人员随即通知法院，对鉴定标的进行了二次勘查，结果确定产权证记载有误。执法人员与当事人对此进行了签字确认。可见，价格鉴定人员在遵守合法原则的前提下，