第二章房地产投资及其区位选择考试要点：掌握：房地产投资及其特性，房地产直接投资和间接投资的区别与联系。熟悉：房地产投资的形式和利弊，房地产投资风险的种类，房地产投资区位的内容。了解：不同类型房地产投资项目对区位的特殊要求。第一节房地产投资二、房地产投资的形式直接投资：投资者直接参与房地产开发或购买过程，参与有关管理工作。间接投资：将资金投入与房地产相关的证券市场的行为。包括：债券、股票、信托基金（REITs)、房地产抵押支持证券（MBS）（一）房地产直接投资房地产开发投资：短期投资，从购地开始建房，赚取开发利润，风险较大但回报丰厚。房地产置业投资：面向现有运行中的房地产，以获取物业所有权或使用权为目的的投资。（长期投资，面向建成物业，通过自用或出租，以获得收益、保值、增值和消费四个方面的利益。）（二）房地产间接投资房地产企业债券和股票投资投资于房地产投资信托基金（REITs）：优点：收益相对稳定；流动性较好。按资产投资的类型划分，房地产投资信托公司分为权益型、抵押型和混合型三种形式购买住房抵押支持证券（MBS)MBS：住宅抵押贷款证券化是指把金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，已达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。银行将所持有的个人住房抵押贷款债权，出售给专门设立的特殊目的的公司（房地美、房利美），由该公司将其汇集重组成抵押贷款集合，每个集合内贷款的期限、计息方式和还款条件大体一致，通过政府、银行、保险公司或担保公司等担保，转化为信用等级较高的证券出售给投资者，投资者可获得间接投资收益。三、房地产投资的特性位置固定性或不可移动性：注意区域的变化寿命周期长：经济寿命、自然寿命（见下页）适应性：适应市场环境的变化，改变用途各异性：区位、环境、建筑物、临街情况等政策影响性：土地供给、住房、金融、财政、税收政策等专业管理依赖性：离不开专业化的投资管理活动相互影响性：房地产价值受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响房地产寿命周期：房地产寿命可以区分为经济寿命和自然寿命。经济寿命是指在成长市场和运营状态下，房地产的经营收益大于其运营成本，即净收益大于零的持续时间；自然寿命设置房地产从地上建筑物建成投入使用开始，直至建筑物由于主要结构构件和设备的自然老化或损坏，不能继续保证安全使用的持续时间。自然寿命一般要比经济寿命长得多。经济寿命：公寓、酒店、剧院40年工业厂房、普通住宅、写字楼45年银行、零售商业用房50年、仓库60年、乡村建筑25年四、房地产投资的利弊（一）房地产投资之利1、相对较高的收益水平2、能够得到税收方面的好处3、易于获得金融机构的支持4、能抵消通货膨胀的影响（保值增值性）5、提高投资者的资信等级（二）房地产投资之弊1、流动性差2、投资数额巨大3、投资回收期较长4、需要专门的知识和经验第二节房地产投资的风险一、房地产投资风险的基本概念（一）风险的定义风险——未获得预期收益可能性的大小。（二）风险与不确定性不确定性——对于可能的情况无法估计其可能性。（三）风险分析的目的房地产投资的风险主要体现在投入资金的安全性、期望收益的可靠性、投资项目的流动性和资产管理的复杂性四个方面。二、房地产投资风险的种类：1、对市场内所有投资项目均产生影响、投资者无法控制的系统风险2、仅对市场内个别项目产生影响、可以由投资者控制的个别风险。二、系统风险通货膨胀风险：购买力风险市场供求风险：投资者所在地区房地产市场供求关系变化周期风险：房地产市场的周期波动（中国地产史）变现风险：急于将商品兑换为现金时而导致资金损失利率风险：利率调升导致房地产实际价格的折损、导致投资者还贷困难、抑制房地产市场上的需求数量政策风险：土地供给政策、地价政策、税费政策等政治风险：政变、战争、经济制裁等或然损失风险：火灾、风灾等（非本书内容：我国的房地产市场发展较晚，在十一届三中全会以前一直处于“休眠”状态，实行改革开放政策以后，房地产业才开始复苏、发展。与之相应，我国的房地产发展经历了“休眠”阶段(1958-1979)、初始发展阶段(1979-1990)、高速发展阶段(1991-1992)、调整阶段(1993-1997)、平衡发展阶段(1998年至2007)、市场整合阶段（2007年至今）等六个个发展阶段。）房地产周期波动分为发展、繁荣、危机、萧条四个阶段美国10—20年，香港7—8年，日本7年三、个别风险收益现金流风险：实际收益现金流未达到预期目标要求未来经营费用风险：物业实际经营管理费用支出超过预期经营费用资本价值风险：预期资本价值和现实资本价值之间的差异比较风险：机会