第三章房地产开发第一节房地产开发概述房地产开发的特点房地产开发的类型：广州遭受特大暴雨侵袭，重演“水浸街”。2010年5月7日广州市吉山路水灾2010年6月1日旧区改建（旧区开发）——是对基础设施差、房屋质量差、不符合城市规划地段进行改建，包括旧房拆迁和基础设施改造与建设。《城乡规划法》规定，旧城区改建应该保护历史文化遗产和传统风貌，合理确定拆迁与建设规模，有计划地对危房集中、基础设施落后等地段进行改建。新区开发与旧区改造必须统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设，充分利用现有市政基础设施和公共服务设施，严格保护自然资源和生态环境。2、单项开发、小区开发和成片开发成片开发——取得较大面积的国有建设用地使用权后，依照规划对土地进行综合性开发建设，平整土地，实行“七通”等，形成工业用地和其他建设用地条件，再转让建设用地使用权或经营公用事业或建设通用工业厂房及配套的生产、生活服务设施，并将这些地面建筑物转让或出租。成片开发是面积更大的综合性房地产开发。如上海浦东新区开发、海南南洋浦开发区。3、单纯土地开发、房屋开发、房地产开发单纯土地开发：是完成土地的“三通一平”，即通电、通水、通道路、平整土地；或完成土地“七通一平”，即在三通的基础上加通排水、通煤气、通热力、通邮电通讯。主要完成：能源系统工程；给排水系统工程；道路交通系统工程；邮电通讯系统工程；平整土地。把“生地”变成“熟地”。房屋开发——指在具备建设条件的土地上，新建各类房屋的活动。一般包括基础工程建设；主体工程建设、配套和附属工程建设；安装和装饰工程建设等。房地产开发——是一个企业连续进行土地开发和房屋开发。一个完整的房地产开发包括土地开发和房屋开发建设及其租售经营活动。A、合作开发指一方提供建设用地使用权，另一方或多方提供资金，合作开发经营房地产，根据协议分配新建房屋的一种特殊开发形式。它与合资开发不同是：供地方和出资方可以不组成独立的企业，可以只组成临时性的项目公司，在完成房屋建设后自行解散，其最终的利润或房屋是按照协议进行分配。如果供地方提供的是划拨土地，必须办理建设用地使用权出让手续，合作建成的房屋归属及分配比例应在协议中明确。对于合作建成的房屋所有权，如何登记？一般是由获得施工许可证方申请登记。对于合作建房施工许可证的领取，现实中有四种情况：A、供地方与出资方共同的名义领取；B、供地方领取；C、出资方领取；D、供地方和出资方分别领取2010年11月26日，北京市出台《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》（以下简称《办法》），自12月1日起，严禁房地产开发企业直接收存商品房预售资金，商品房预售资金应当全部存入商品房预售资金监管专用账户，保证预售资金优先用于工程建设。分析指出，这一政策将加大开发商自有资金压力，迫使开发商降价促销以尽快回笼资金。《办法》要求，房地产开发企业应当根据项目建设方案及施工进度编制预售项目用款计划。用款计划应按照地下结构完成、结构封顶、竣工验收、完成初始登记并达到购房人可单方办理转移登记的条件等四个环节设置资金使用节点，并合理确定每个节点的用款额度。第二节、房地产开发过程1、立项即是根据城市社会经济发展规划、城市总体规划、城市建设和住宅发展计划等要求提出项目建议书，取得计划行政管理部门的批准。立项建议书主要内容：项目名称、主办单位和负责人、项目的必要性、项目规模和地点、投资额、进度及效益初步分析。对项目工程从技术、经济上论证其可行性，预测工程项目建成后的经济效果，并选择最优方案。一般包括：第一，市场需求与资源供给研究；第二，工艺和操作技术研究；第三，财务和经济效益研究。项目可行性论证时，建设单位应该向土地管理部门提出建设用地预申请。土地管理部门出具项目用地预审报告。二、前期工作在决定投资后，为房地产开发作进一步准备：（3）取得建设用地使用权为获得建设用地使用权,可能还要进行房屋征收、安置、补偿等；（4）制定规划设计与建设方案，获得规划管理部门的规划许可；（5）对土地进行三通或七通、平整；（6）安排资金、寻找投资商或预租售的投资人；对开发成本和可能的工作质量进行更详细的估算，对项目进行进一步评估，形成最后可行性开发方案。三、建设阶段是招标建筑承包商并签订建筑承包合同，将建筑项目交给建筑商建设。同时，委托工程监理单位对房地产开发项目的投资、工期、质量进行监督，保障工程质量，控制工程投资、按期完工。（1）申领建设工程许可证房地产开发项目开工前必须完成：A、依法取得城市房屋拆迁许可证，并开始进行房屋的拆迁工作；B、取得了建设工程规划许可证C、已经按照法律规定完成了建设项目的报建工作D、已经进行建设项目的招投标工作，签订了建设工程施工合同；E、已经委托了工程监理单位，签订了委托