龙湖地产投资管理体系解读一、房地产行业投资环境分析与决策1.目前国内房地产行业的投资形势2010—2011房地产重要文件和调控目标2011年房地产政策2010—2011年限购程度和范围保障房发展状况调控政策与房产税14家已公布2011年年报上市房企业绩及预期一览表课题：面对房地产调控，广大中小企业、民营地产企业明天的奶酪在哪里？形势：1.中国城市化率大致为50%，目标为70%。（发达国家80%—100%）2.在城市化率高速增长的前期，追求的基本上是量的增长，是外延的扩大。后期应该是内涵的扩大再生产（对产品品质的追求，还是房地产发展模式的定位）未来10年地产企业的投资选择4.城镇化与中小城市投资机会分析5.龙湖2010—2014年的战略目标和投资策略二、房地产项目投资模式的研究1.城市运营的开发模式2.城市运营与大盘开发结合模式3.现金流项目的投资模式5.稀缺资源项目的投资模式4.保障房的投资模式三、龙湖对土地的认知和地块价值的判断如果一个房地产项目成功开发的标准分是100分的话，精准的投资管理工作在开发全流程工作中的占比至少是70分。地块认识理念地块投资理念2526272830C.从场地角度看“地块”3334E.地块定位角度362.投资管理的战略要素3、国内标杆房地产的投资管理类型4、投资管理在龙湖系统中的地位四、品牌房企对宏观调控的对策1.近年来龙湖投资决策的应对策略快速反应的保证2.2011年宏观调控前后，龙湖投资决策的应对政策空白空间的土地拓展方向龙湖的大盘、造城优势：重庆、北京2000亩及以上的大盘造城经验龙湖的快速开发能力：通常2000亩左右的规模开发周期在2-3年左右龙湖的多业态同时启动的能力：一个大项目中可以同时开别墅、洋房、高层公寓龙湖特别擅长商业运营的能力：有独立的商业运营团队，目前管理着龙湖天街、龙湖星悦荟等200多万方商业物业（2014年底），有近千个个商家资源，可以快速招商开业龙湖在全国排名数一数二的物业管理龙湖一贯在各地的纳税水平龙湖在香港上市的背景及外资引进的能力北城天街（15万平米）水晶国际（10万平米）晶郦馆（3万平米）星悦荟约15万平米3.对目标地块前期介入研究4.土地优惠政策的博取技巧龙湖博弈房地产政策五、当前宏观调控下的拿地策略1.勾地及其技巧围绕“合理避让税费”这个总原则展开，从绕开“招拍挂”到规避强制性程序，从而达到低代价的协议拿地目的。八大勾地方式攻略.doc3.土地竞买条件设置分析典型企业新项目获取标准六、龙湖前期如何控制土地1.国内地产企业通行的地块获取方式2.各种方式组合运用效果3.企业前期土地谈判的方式及阶段性成果龙湖前期获取方式4.龙湖典型土地协议案例七、集团化企业投资管理标准化的形成和发展1、龙湖不同发展阶段的投资模式龙湖（某子公司）投资管理部的演变2.投资管理系统的标准化步骤3、投资标准化管理体系框架的建立与步骤佳宇地块静态指标（高层）.xls..\6.25\项目模型\春森彼岸项目投资分析模型.xls投资委员会的权威决策依据—投资建议书案例：2010-2011最新文件\济南大学城项目投资建议书-2011.ppt八、龙湖投资管理典型表格拿地流程重点地块储备计划表土地储备及供应月度总结及计划表区域土地成交分析关键节点分析投资中心月度报告九、投资体系组织机构建立与培养（1）2000年以前，老板负责对外拿地和拓展。（2）2000—2007年，从工程、营销部门，发现具备对外拓展和项目协调能力的人才，调入发展部任职。（3）2007—至今，按老员工带新员工的原则，遴选优秀的研究生作为发展部人才，进入发展部磨练。发展部对员工的特殊性要求（1）投资信息的传递流程（2）独立完成拿地工作的心里调节4.如何挖掘土地信息中的秘密5.不同类型企业对投资工作的奖励1.各种风险对投资体系的影响2.如何有效的化解投资体系风险3.运营后评价对风险管理的促进竣工项目后评价谢谢！