银泰中心项目考察时间：2010年1月30日下午地点：北京银泰中心朱凌波：我们今天下午非常高兴来到银泰，朱总既是行业内的巧手，也是我们的老朋友。我们这次安排整个项目的考察路线和产品组合大家可以看到是一个多元的组合，也是应了很多学员的提议，既有红星美凯龙这样的专业的卖场，也有国瑞这种新的购物中心，包括像银泰这种地标性高端的奢侈品的综合体。明天我们还有一个远郊型永旺的大型的ShoppingMall，我们希望通过这样课程的安排，让大家对这个行业不同板块，或者这个茶叶连最有代表性的一些案例有一个好的了解，同时最重要的是跟每个项目的操盘手，通过讲座，通过对话，甚至通过后续的私人的交往能够对行业有更深度的交流，共同推动行业的进步，寻找合作的机会。下面我们掌声欢迎朱总！朱总：今天非常高兴能有一个这样的机会跟商业地产的同行做一个交流，也谢谢朱老师能安排这个课程到银泰中心，在座的有一些同事对银泰中心这个项目有一些了解，这个项目在北京的CBD最好的位置，基于这样的位置所以我们在开发前期的规划上都定位成高端的综合的物业，这个项目从拿地到现在已经整整十年，我们是在90年代末的时候拿的地，当时这个地方是北京市第一机床厂，是一个厂房，包括后面就是潘石屹的建外SOHO，这一整片地都是第一机床厂，我们拿了这块地前期差不多做了五年时间的规划，我们邀请了建筑公司、运营公司、管理公司、设计公司等，在定位上做了很长时间的探讨，到了2003年我们真正开始动工。今天我们是一个交流，因为每一个项目都有它的特点，我相信在座的各位在某一个开发领域都是非常擅长的，我也很希望通过今天这样一个机会跟大家有一个交流。2003年我们把整体的银泰开发中心的规划做完了，我首先请大家看一下2003年做的一个片子，基本上把银泰中心的业态、建筑面积、高度做了规划，先给大家看一个整体的概念。（播放短片）总的建筑面积是35万平米，高度是249米（因为长安街限高是250米），由三个塔楼组成的。这是整个项目的建筑设计师波特曼先生，这是他设计过的全球的各个高的建筑的照片，这是前门凯悦国际集团的总裁曹令高，宝维士是我们整个项目的管理公司，第一太平洋戴维斯在前期做一些物业管理的定位。这是2003年的时候我们开工之前做的一个片子，基本上把银泰中心的整个规划已经确定了，其实2003年我就是看了这个片子，我跟沈总说想来北京从事这个项目，当时我还在管银泰的一个酒店。银泰这个项目从2003年开始动工，因为在座的参与开发的人员会多一些，我的角色实际上是一个运营管理的角色，在这个项目上其实从开发转到运行，是一个很痛苦的过程，其实如果从开发阶段能够融入更多的管理运行的要求和细节，那么在未来的整个经营当中可能会避免很多的失误，或者是更多的投入。现在从银泰中心这个项目我们有很多的经验和教训。我从2006年进入到这个项目，当时还在开发阶段，我们两条线并行，一条线开发，一条线筹备开业。我们真正开业是2008年的10月份，有两年多的时间和开发团队在一起，这个过程也有非常多的收获。银泰中心的定位我们很早从2000年初的时候，就跟凯悦集团有了一个初期的合作，个合作把银泰中心的整个定位明确下来，当时凯悦在中国主要是管理酒店为主，在北京已经开了东方君悦，在上海已经开了经贸君悦，尤其当时上海的经贸在中国是一个比较高的高层建筑的项目。所以，银泰也希望打造一个在CBD的一个地标性的建筑，通过一个契机我们跟凯悦国际有了一个沟通。通过凯悦的世界网络我们引进了很多好的设计公司，包括波特曼公司，也就是现在银泰中心的设计师事务所，波特曼本人是一个空间概念的设计大师，在全球非常知名，尤其是高层建筑的设计，在全球有很多地标性的建筑都是由他设计的。他在拿到我们这个项目以后希望设计成一个百年的经典的建筑，同时因为这个项目在北京，所以也希望能够融入一些中国元素的标志在这个建筑物上。所以，他当时就勾勒出一个中国灯笼这样一个理念，在三个建筑物的顶层，大家可以看到是三个变形的灯笼体，所以我们这个项目叫中国灯笼照亮CBD，这是我们在开发期的时候一个标志性的口号，从推广各方面来说都用的比较多。尤其在中间的这个大楼顶部，这个灯笼体里面就有酒店公共区域的设施，从晚上里面看外面是北京非常漂亮很壮观的夜景，从外面看大楼上面就是红颜色很醒目的灯笼，也寓意着中国看世界，世界看中国这样一个概念。这是建筑物本身。当时因为在长安街上限高是250米，所以我们这个建筑实际高度是249.9米，这是中间楼的高度。旁边两个写字楼是187米，两个是一样高的。最早设计的时候是五个楼，最后砍掉了两个楼，变成了三个楼，形成了这样的一个建筑形体。从功能来说我们最初想做一个酒店，客房数相对比较多，所以刚开始这个项目谈的时候是一个君悦酒店，大家可能也了解凯悦集团，凯悦是一个酒店管理公司，在