房地产课程期未测试题王某某与苏某某房屋买卖合同纠纷上诉案案例分析一、当事人上诉人（原审原告）王某甲。被上诉人（原审被告）苏某某。原审第三人：深圳市世某某房地产经纪有限公司（以下简称世某某公司）。二、案件由来上诉人王某甲因房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市盐田区人民法院作出的（2009）深盐法房初字第171号民事判决，向本院提起上诉。广东省深圳市中级人民法院作出民事判决书(2010)深中法民五终字第450号。三、一审情况（一）原告诉求王某甲在原审诉称，2009年8月5日，王某甲、苏某某与世某某公司签订了《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》，约定通过世某某公司，王某甲向苏某某购买位于深圳市盐田区东部华侨城天麓某区某房，交易成交价为人民币12800000元，合同签订时王某甲向苏某某的委托收款人世某某公司交付了定金人民币1000000元，后苏某某以出售房屋为其与案外人王某乙的共同财产，王某乙不同意出售为由，不再履行合同，后世某某公司将定金人民币1000000元退还给王某甲。王某甲认为苏某某的违约行为使得王某甲的合同目的得不到实现，造成了相应的经济损失。故诉至法院，请求判令：1、解除王某甲与苏某某签订的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》；2、苏某某支付违约金384万元；3、苏某某承担本案诉讼费用。（二）原审法院查明原审法院经审理查明：事发经过与王某甲诉称一致，原审法院予以确认。原审另查明，诉争房产由苏某某和王某乙于2008年6月18日从深圳东部华某某有限公司预售购得，该预售合同已在深圳市房地产权登记中心备案，登记在苏某某名下份额为99％，登记在王某乙名下份额为1％，王某乙是苏某某的岳父。原审庭后，王某乙本人到原审法院接受调查，明确表示从未与世某某公司通过电话，也从未同意转让该房产。关于世某某公司在庭审中陈述的三方签合同时世某某公司曾电话与王某乙沟通和确认过的事实，因无其他证据佐证，原审法院不予认定。关于签署合同当晚世某某公司找王某乙签字确认未成功和第二天苏某某明确告知世某某公司不再履行合同的事实，因苏某某在庭审中予以确认，原审法院予以认定。（三）原审法院认为（1）关于房屋买卖合同的效力问题。我国实行不动产物权登记制度。不动产物权须经登记方发生法律效力。在订立房地产买卖合同的过程中，买受人具有依据房屋权属证明审查房屋的所有权状态的义务。在房屋共同登记在出卖人与他人的情况下，买受人仍与出卖人订立房屋买卖合同，不能视为善意。《合同法》第五十一条规定：无权处分的人处分他人财产，经权利人追认或者无权处分的人在订立合同后取得处分权的，该合同有效。房地产部分共有人未经共有权人同意擅自处分房地产的，侵害了其他共有权人的权利，在其他共有权人追认或出卖人事后取得处分权前，出卖人与买受人订立的房屋买卖合同的效力待定。如其他共有权人对出卖人的转让行为予以追认，则房地产权利人均同意转让房地产，部分共有权人与买受人签订的房地产买卖合同有效;如其他共有权人对出卖人的转让行为不予追认，则部分共有权人与买受人签订的房地产买卖合同因违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第（四）项"共有房地产，未经其他共有人书面同意的"而无效。本案争议房产的共有权人王某乙明确表示不同意转让争议房产，故2009年8月5日，王某甲与苏某某与世某某公司签订的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》无效。王某甲主张根据《物权法》第九十七条"处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外"的规定，苏某某所占争议房产的份额为99%，应有权独自处分该房产。原审法院认为，《物权法》的该条规定主要是为了方便交易，但并非是鼓励占份额三分之二以上的按份共有人独自处分共有财产，而且诉争房产数额巨大，并非一般意义上的财产，《中华人民共和国城市房地产管理法》中关于房产交易的相关规定作为特别法应优先适用。（2）关于房屋买卖合同无效的法律后果问题。因为合同无效，王某甲根据合同约定主张的违约金于法无据，不予支持。合同无效的法律后果应依据《合同法》第五十八条的规定处理。王某甲与苏某某在本次交易未成功中均有过错，应各自承担相应的责任，但苏某某作为占争议房产的份额为99%的共有权人和作为另外1%产权人的女婿，让王某甲对其能事后获得另外1%产权人的追认产生合理的期待，过错较大，应适当赔偿王某甲因此造成的损失，考虑王某甲为本次交易交纳定金的利息损失和所支出的交通、通讯等必要费用，原审法院酌定赔偿数额为人民币20000元。（四）原审法院判决综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款之规定，判决：一、苏某某应