商业地产操作流程：分为：带看（复看）、付意向金、定金、签订买卖合同、贷款、，一共五步；下面我们来详细了解一下每个步骤的具体操作；第一步：【带看】是指带有意向的客户到代理项目案场实地看铺的行为。带看前的准备：一份项目卖点简介、一份项目彩页、平面图、区域发展规划（可网上下载）、以及事先准备好的商铺基本情况等；约好客户见面后、去项目的路上可以和客户聊一些开放性的问题，比如：大哥是做什么工作的？当时怎么会做这分工作呢？您真的蛮厉害的，做的这么成功，现在都买车买房买商铺了等等；边聊的时候边赞美客户，降低客户防备心理，因为人总是缺乏安全感的，当然商铺介绍不能忘了。如果来看商铺的人在两人以上，要去把能做主的人找出来，这样你才知道自己的主要精力该放到哪里；通过聊天了解客户的真实信息，如：在哪工作、住哪里、有什么兴趣爱好、买商铺是一次性付款还是贷款、现在手上的现金有多少等等……..还可以去关心一下客户的家庭情况，要是单身妈妈的话、兄弟们要挺住哦。带看中的配合：到案场后找最优秀的案场销售帮自己接待、介绍，自己配合案场跟客户讲解、逼定，同时要注意自己随时要跟在客户身边，在案场期间不能让你的客户离开你的视线，因为这个社会太残酷了，无处不在的竞争，让你防不胜防；看完商铺后一定要留客户在案场多坐一会，让案场销售给客户算一下价格、贷款、需要的现金部分等等，如果当天能逼客户付钱千万不要等到明天，你懂得。看后复看：市场上85%的客户在第一次看完商铺之后都会回去和家人、朋友、合作伙伴商量一下，去网上搜索一些信息资料，看看是不适合投资，要是满意的话会第二次再来看；如果客户第二次复看的话，恭喜你离开单又近了一步，当然这一次看铺非常重要，绝不能马虎，该准备的资料一样不能少，和客户聊天过程中反复重复项目优点，时机成熟的时候，可以让客户付定金，要是客户当天付不了定的话，至少也得付个意向金吧。第二步：【意向金】客户有购买意向时，所付的一定金额称为意向金。（可退还）第三步：【定金】客户确定购买之后，支付的部分房款称之为定金。（不可退还）第四步：【签订买卖合同】指购房者和售房者在平等协商的基础上，就房产的买卖所签订的协议。是一方转移房屋所有权于另一方，另一方支付价款的合同。合同内容主要包括：1、买卖双方当事人的姓名、名称、住址；2、房产的坐落地点、面积；3、土地使用权性质、使用期限、房产使用性质；4、房产的价格和支付方法；房屋的交付时间和交付办法；5、违约责任；等等……..第五步：【贷款】贷款是银行或其他HYPERLINK"http://baike.baidu.com/view/56260.htm"\t"_blank"金融机构按一定HYPERLINK"http://baike.baidu.com/view/142631.htm"\t"_blank"利率和必须归还等条件出借HYPERLINK"http://baike.baidu.com/view/133478.htm"\t"_blank"货币资金的一种HYPERLINK"http://baike.baidu.com/view/54260.htm"\t"_blank"信用活动形式。贷款需要的条件：年满18岁，具有完全民事行为能力，有合法有效的身份证明；有稳定的收入，具有按期偿还贷款本息的能力；其他资料：首付款发票或收据原件及复印件、收入证明、半年银行流水账单原件、结婚证（未婚提供单身证明，到户口所在地开）、户口本、身份证、买卖合同。以上所讲是我们平时操作中触碰最多的几个阶段，在后期还有：审税、过户、出新政、放款、交铺几大步，而我们作为一名专业的经纪人，所有房产相关的信息都必须了解，不论是贷款、税费、交易流程等等，俗话说“打铁还得自身硬”。马云语录：“今天很残酷、明天更残酷、后天很美好，但是绝大部分人都死在了明天晚上”三个人和一只蜘蛛故事雨后，一只蜘蛛艰难地向墙上已经支离破碎的网爬去，由于墙壁潮湿，它爬到一定的高度，就会掉下来，它一次次地向上爬，一次次地又掉下来……第一个人看到了，他叹了一口气，自言自语：“我的一生不正如这只蜘蛛吗？忙忙碌碌而无所得。”于是，他日渐消沉。第二个人看到了，他说：这只蜘蛛真愚蠢，为什么不从旁边干燥的地方绕一下爬上去？我以后可不能像它那样愚蠢。于是，他变得聪明起来。第三个人看到了，他立刻被蜘蛛屡败屡战的精神感动了。于是，他变得坚强起来。道理同一个场景，不同的人看，却有不同的结果，内心定势很重要，有成功者心态的人处处都能发觉成功的力量，你也需要建立正面的心态。