PAGEPAGE35坡子街项目整体营销方案市场部二○○五年五月十一日前言坡子街项目即将全面启动营销工作，为了有目标、有方向、有计划、有策略地成功营销坡子街，将坡子街打造成为长沙商业地产领袖，特撰写《坡子街项目整体营销方案》。此方案上篇为营销策略篇：从市场背景、项目SWOT综合分析、项目描述、目标、项目定位、营销策略等6个方面进行阐述；下篇为营销计划篇：从项目经济分析、项目整体营销进度、招商工作计划、销售工作计划、推广工作计划、商业街区管理安排等6个方面进行了基本描述。旨在从宏观上指导营销工作的具体策划和执行，理清工作头绪，保证有条不紊地开展营销工作。目录上篇营销策略篇市场背景………………………………………………………………………………………………………05项目SWOT综合分析…………………………………………………………………………………………11三、项目描述……………………………………………………………………………………………………12四、目标…………………………………………………………………………………………………………13五、项目定位……………………………………………………………………………………………………15六、营销策略……………………………………………………………………………………………………22下篇营销计划篇一、项目经济分析………………………………………………………………………………………………32二、项目整体营销进度…………………………………………………………………………………………40三、招商工作计划………………………………………………………………………………………………42四、销售工作计划………………………………………………………………………………………………48五、推广工作计划………………………………………………………………………………………………53六、商业街区管理安排…………………………………………………………………………………………59上篇：营销策略篇一、市场背景（一）长沙经济环境分析1、经济总量实现历史性的跨越：2004年长沙经济总量突破1000亿元大关，达到1108.85亿元，经济发展步入高速增长的新时期。2、消费品市场繁荣兴旺：2004年全市实现社会消费品零售总额突破500亿元大关，达525.13亿元，占比首次突破全省总量的四分之一，比上年增长16.2%。3、城乡居民生活水平提高较快：2004年全市城市居民人均可支配收入突破万元大关，达11021元，在全国省会城市中排第6位，比上年增长11.0%。城市居民人均消费性支出达9032元，在省会城市中由上年第4位上升到第3位，比上年增长8.4%，恩格尔系数为33.4，表明城市居民支出由主要解决“吃”向享受和发展方面转化。（二）2004年长沙市房地产市场形势分析（以下数据来源于长沙市房地局2005年1月公布数据）2004年，受国家宏观调控政策的影响，长沙市房地产开发投资增速有所回落，但是在旺盛的市场需求拉动下，房地产开发仍保持了较快增长，房地产市场供销两旺，商品房价格增幅较大，房地产业已成为拉动长沙经济不断发展的支柱产业。1、2004年长沙房地产市场运行基本情况①房地产开发规模继续增长,房地产开发投资增速趋缓。2004年长沙市共完成房地产开发投资175.54亿元，比去年同期增长了43.23%，2004年的房地产开发完成投资增幅较2003年回落6.61个百分点,回落趋势较明显。②商品房上市量呈负增长,商业用房供应量呈现理性回调2004年长沙市共有449.60万平方米商品房批准预售，同比增长-4.10%。商品房上市量自98年来第一次出现负增长。其中：批准住宅预售面积361.67万平方米，同比增长-5.28%；批准办公用房预售面积21.45万平方米，同比增长-2.94%；批准商业用房预售面积36.35万平方米，同比增长-29.62%。商业用房的供应量比2003年减少了15.30万平方米，仅占预售总面积的8.08%，所占比重也较2003年回落了3％。2004年长沙市商业用房的供应量呈现出理性回调。③消费者购房需求旺盛，商品房价格涨幅提升2004年，全市共成交商品房38671套，成交面积450.22万平方米，成交金额99.17亿元，又创历史新高，分别比去年同期增长44.69%、50.44%和57.03%，增幅较大，增速加快。随着全市居民收入水平的不断提高，居住品位的不断提升，消费者的购房需求还将有一个较大的上升空间。据长沙市房地产交易中心统计，2004年，长沙市商品房的销售均价为2738元/平方米，比去