***房地产经营管理方案理清秩序、正本清源、找准坐标、明确定位（第二篇）依据2011年4月27日向董事长、总裁提交的：***地产发展的指导思想，结合目前状态的剖析，找出体制不健全，提出三大项小八条问题，并列举了管理存在问题的3条事例，本月29日晚经过与董事长的对话、沟通，围绕董事长提出的四点要求：本次提交***房地产经营管理方案进行审核；首先解决用人机制问题。一、用人机制首先以职业设岗，专业人才是制度创新，科技创新，产品创新，管理创新的主体，是企业最重要的生产要素和战略性资源。房地产业属于资金密集型和知识密集型企业，需要大量决策性、经营性、技术开发型和组织管理型的高层次人才，需要大量的既懂高新技术，又善于经营管理的复合型人才；而我们***房地产的人力资源配备存在极大的错误组成：不懂专业，滥竽充数，在其职不谋其政，对口用人不当；对房地产企业的发展无从谈起；没有职业操守的团体，怎能持续发展壮大？围绕第一篇我提到的房地产特性问题，现剖析房地产企业经营运作的主要内容：随着社会的发展，房地产企业又细分为：房地产开发企业，房地产中介企业，房地产金融，房地产咨询服务，房地产物业管理等相关企业。就房地产开发企业在经营上主要有四个体系内容：（一）前期操盘职业经理人，主要办理五证齐全，确保在短时间内房地产开发手续合法化。目前我国是以法律约束、政策规范、行政管理、企业自律的房地产市场形态，逐步完善房地产手续合法化，审批规范化，审批流程化是开发企业共同面对的重大课题。目前行业行政管理，金融服务和购房业主普遍认可的合法规范手续是五证齐全。从审报、审批流程来讲，五证的具体要求是：1、《国有土地使用权证》2、《建设用地规划许可证》3、《建设工程规划许可证》4、《建设工程施工许可证》5、《商品房预售许可证》，简称“五证”。其中前三个证由市国土资源局和市规划管理部门核发《建设工程施工许可证》由市城建管理部门核发，《商品房预售许可证》由市房屋管理局核发。《国有土地使用证》取得的前提是首先取得该宗土地在本城市中控规、详规的定位和指标；应着眼于关于土地的区位和容积率，以此可推断出土地的楼面地价和市场价格的定位，前期工作重点应放在开发项目成本核算预测。做出项目的可行性研究方案。重点研发;房地产产品市场定位和成本测算核定。市场的刚性需求和项目所在地的城市发展规划，是项目的产品定位的重要因素。经过开发总成本的测算核定，是决定投资规模和资金需求的基本要素（经营计划的重要依据）。开发总成本应涵盖以下内容：A土地取得成本；B开发成本：（1）勘探设计和前期工程费用，（2）基础设施建设费（3）建安工程费（4）公共配套设置建设费，（5）开发过程中的税费；C管理费用；D财务费用；E销售费用；F销售税金等等。规划设计是房地产开发建设的依据，它在很大程度上决定着开发项目建设能否做到：布局合理，景观协调，结构先进，设备设施完善，造价低廉，省地节能，并取得较好的经济效益，环境效益，详细规划尤为重要，通过招标投标，多种方案比较，专家论证，从而选择优秀的规划设计方案。规划设计工作依据《城市规划法》依据开发建设项目的审批程序，必须完善以下几项工作：一是，选址意见书二是，建设用地规划许可证三是，建设工程规划许可证即“一书两证”。房地产开发的前期规划设计主要围绕申请办理这样的“一书两证”开展工作。（二）项目开工和竣工，管理体系（简称：工程部）首先选定；有丰富经验的工民建专业科班人才，并配置齐全：（项目经理、土建工程师、水暖工程师、强弱电工程师、专职资料员，按项目规模配备人数）熟悉掌握设计、施工、规范操作规程，验收规范标准又精通项目开工、竣工阶段管理流程，并做出项目推进计划和阶段发展控制措施，更具备现场监督、协调、组织调度能力的职业经理（简称项目经理）。具体工作：1、房地产开发项目开工前的准备工作和工程建设招投标。重点工作应放在施工图设计和优化，工程造价编制和推行清单报价，优选监理和施工企业，配套手续的申报和三通一平。2、开发企业中的工程管理人员应着眼于成本控制、质量控制、工期调度，各分包协调和工程签证审查。3、强化工程监理的监督，工程监理分为三控两管一协调；充分发挥各专业工程、监理师的作用。注重现场旁站和工作月报的管理。充分实行现场施工动态管理、过程控制，支持和协调监理程序正常运行。4、开发项目的竣工验收分为单体验收，分项验收和综合验收。重点放在过程监控，单体验收和配套验收。做好向物业部门，购房业主交房的工作重要接点。（三）营销策划体系，开盘和清盘：实现市场化推广定价和营销目标。1、前期市场调研，提交可行性调研报告和建议书；为项目产品研发和专业设计提供依据。规模企业通常采取产品复制的做法推广产品。2、产品定价、储客、低开高走；产品推广根据市场要求，