管理观察CONSTRUCTION房地产开发成本控制管理研究宋明重庆钢铁集团朵力房地产股份有限公司摘要：房地产开发企业要在当下激烈的市场竞争中求得生存和发展，成本管理是房地产企业的重要内容。本文分析了房地产成本控制的背景和内容，分析了房地产开发成本的构成，并对成本控制体系的建立进行了探讨。关键字：房地产，项目，成本管理，开发成本一、引言织施工、竣工验收、产品销售等几个阶段，一般都采取招标的办法，将近10年以来，房地产业取得了飞速发展，己成为我国发展最快设计、施工任务发包给设计、施工单位承担。这些特点决定了项目开的行业之一。房地产开发成本很大程度上决定着住宅价格的高低，影发成本和费用主要包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础响着我国居民的购房能力，制约着我国房地产市场的发展，同时也极设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费、开发间接费用和期间费大地影响了房地产开发企业的竞争能力和经济效益。用七部份内容。房地产开发企业要在当下激烈的市场竞争中求得生存和发展，（1）土地征用及搬迁补偿费用，包括土地征用费、耕地占用税、劳除了寻求包括房地产信托和房地产基金在内的多元融资途径拓宽资动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置拆迁用金来源外，还得从内部着手，通过提高企业管理水平，提升自身实力，房支出等。来改变目前处处被动的局面。企业追求利润的途径有两种，提高产品（2）前期工程费包括规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、勘价格或是降低产品的成本。就房地产开发企业而言，相同地理环境下察、测绘、“三通一平”等支出。同类档次的房地产价格基本维持在某一价格水平附近，大幅提升产（3）建筑安装工程费，包括企业以发包方式支付给承包单位的建品售价非常困难，尤其是在目前这种大环境下，提价销售已基无可筑安装工程费和以自营方式发生的建筑安装工程费。能。因此房地产开发企业必须把注意力集中到内部管理上来，通过增（4）基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、强成本意识，降低产品成本来取得竞争优势。排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。然而，许多房地产企业的事前成本管理薄弱，成本预测、成本决（5）公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套策缺乏规范性、制度性。成本计划缺乏科学性、严肃性，成本管理存在设施发生的支出。一定的盲目性。同时许多房地产企业的成本管理缺乏现代化的管理（6）开发间接费用是指企业所属单位直接组织、管理开发项目发手段，成本信息不能反映企业成本的真实情况：要么由于成本核算不生的费用，包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动规范造成成本信息严重扭曲．要么成本信息传递渠道不畅造成成本保护费、周转房报销等。信息丢失。从而导致成本管理偏离了方向。（7）期间费用包括销售费用、管理费用、财务费用三大内容。二、房地产项目开发成本构成分析其中销售费用是指企业在销售产品或者提供劳务等过程中发生的房地产开发项目一般要经历：土地获取、规划设计、征地拆迁、组各项费用，以及专设销售机构的各项费用。管理费用是指企业行政管理得随意变通。要加强预见性，尽量减少签证发生。签证过程公司应予以济、技术与管理为一体的综合性学科。把关，避免有关人员与其他相关单位事后作假，造成管理上的浪费。业主方对工程项目的管理与造价的控制应贯穿于项目的全过3.3抓住关键，加强对工程竣工审计各个环节的管理和控制程，在工程项目建设的各个阶段、各个环节，时时都要有控制投资的工程项目的审计必须对工程项目整个施工生产活动的全过程进经济头脑，充分利用和认真分析建设周期中的重要信息，把握住市场行审计。工程项目的审计不仅要重视被审计项目的事后审计，竣工审经济的脉搏，减少或避免建设资金的流失，最大限度地提高建设资金计，更要重视事前和事中审计。事前审计，可使工程项目施工方案的编的投资效益。把建设工程造价控制在批准的造价限额以内，随时纠正制更趋合理，并能帮助工程项目管理班子超前“把关”，有效防止或避发生的偏差，以保证项目管理目标的实现，以求在项目建设各个阶段免可以预见的失误。事中审计，即施工阶段中若干个过程所作的审计，中能合理使用人力、物力、财力，取得较好的投资效益和社会效益。这种审计更具有针对性、效益性，做好了，能达到事半功倍的效果。长期以来习惯于把项目管理与成本控制放在建设实施阶段，其企业就必须在工程管理和造价控制所涉及的重要环节上，有胆实投资控制、工期控制、质量控制等都是互为关联的，存在着对立统有识地重用“人才”，做到真正的“以人为本、人尽其才”。尽管企业具一的辨证关系。要抓好投资控制，必须抓好项目的质量和进度等。因有不同的、相当不错的管理模式，但由于个别人员的业务能力、责任此，项