2011年7月经济论坛Ju1．201l总第492期第07期EconomicForumC．en．492No．07关于我国现行房地产税制的思考文／李秀梅【摘要】本文通过对我国现行的房地产税制实施状况的阐述，对房地产税制实施过程中的一些问题进行分析，针对这些问题并借鉴国外房地产税制改革的成功经验提出了关于房地产税制改革的相关政策建议。【关键词】房地产税制；税收管理系统；税制改革；房产税【作者简介】李秀梅，内蒙古财经学院财政税务学院讲师，硕士，研究方向：公共财政。近年来，我国房地产进入高速发展时期，不合理配置和房地产市场的健康发展是极为不利仅对我国的GDP起着巨大的拉动作用，也成为税的。收收入的重要增长点。但是，房地产在快速发展(二)征税范围窄，减弱了对房地产行业的的同时也出现了一系列问题，如房价持续高涨、调节作用供求关系失衡等。而税收作为政府宏观调控政策我国的房产税和城镇土地使用税的课税范围的工具，理应对房地产起着重要的调节作用，然包括城市、县城、建制县、工矿区，而把广大农而目前我国的房地产税收体系自身存在的诸多问村以及国家机关、人民团体、军队、由国家财政题在一定程度上阻碍了房地产业的进一步发展。部门拨付事业经费的单位的自用房地产均排除在一、现行房地产税制存在的问题及原因分析外而列为免税对象，对个人所有的非经营用的房(一)税种繁杂，设置不够合理产免税，严重影响了社会公平机制的建立。我国现行房地产税制税种繁多，设置不尽合由于近年来国家住房政策的不断完善与改理。第一，土地增值税与营业税的重复。土地增革，我国居民住房商品化程度大大提高，购置房值税是在房地产的流转环节征收的税种，房地产产已经成为高收入者积累财富的一种方式和手每流转一次就要征收一次土地增值税，即在房地段，对居民自用住房免税，使得国家放弃了调节产的流转环节不仅要缴纳营业税，还包括土地增收入分配的重要手段。另外，随着城镇化进程的值税，造成了营业税和土地增值税的重复征税。深入推进，农村地区的城市化也有所提高，一些第二，房地产租赁中的重复征税。根据现行税制地区也已具备了城市的功能，只是土地仍然属于体系的规定，对房产出租取得的收入，不仅需要农村集体所有，这种由于经济形势的变化带来的缴纳12％的房产税，还要缴纳5％的营业税，此问题是当时建立房地产税收体系时所无法考虑到外，还要缴纳包括城镇土地使用税、所得税、城的。由于一些经济发达地区的农村不征收房产建税和教育费附加，纳税人的综合税负高达30％税，一些企业借此机会在农村大肆建造高档别之多。这样重复设置税种、重复课税、纳税人重墅、度假村来达到偷逃税的目的。此外，由于国复纳税既加重了纳税人的税收负担，也增加了税家不断改革与完善事业管理体制，一些不提供社务机关的征管成本，阻碍了房地产市场的正常发会公共产品的事业单位逐渐被市场化，由于其性展。尽管各个税种的纳税主体各不相同，可能是质的改变，这些单位就必须承担相应的纳税义消费者个人承担，也可能是房地产开发企业承务，而不应再给予他们免税的优惠政策。担，但是在目前房地产市场依然是买方市场的情(三)税费体系混乱，费重于税形下，房地产开发企业完全可以将所承担的税负按照国际惯例，对房地产行业实行的一些收作为成本分摊到房地产售价中，因此，事实上重费是非常必要的，但在我国现行税费管理体制复征税形成的税收负担绝大部分都是隐含在房价下，差不多全部的收费项目都是以行为来征收中的，导致房价大幅提升，而消费者也只能默默的，造成了与以行为为目的征收的税相互重叠。承受。另一方面，重复征税现象对房地产资源的在市政基础建设上，城建税和市政设施建设费、．126．城市建设维护费、商业网点配套费相互重叠，还散，税源管理工作上至各房地产开发建设单位、有为筹集教育资金，不仅开征了教育费附加，还各物业管理企业，下至街道和居委会多家单位和另外征收教育设施建设费等等。对同一纳税人的机构，但由于部门协作机制和纳税评估信息系统同一应纳税行为征收性质相同的税费，形成了尚未建立起来，税务部门很难及时有效地取得房‘税上加费，费上加税”的现象。我国对房地产产、土地的登记数据和变动情况。行业征收的费用项目名目繁多，大大超过了税收2．依法办税遵从度差，偷漏税问题层出不项目，加大了房地产开发企业的负担。穷。房产所有者税收意识薄弱，认为房产税属于(四)税负不够公平，税负偏轻、偏重的问可征可不征的选择性税种，涉及的问题多数比较题并存简单。一些私营企业虚报数据，个体户不按时缴“重流转，轻保有”是我国房地产税收立法纳税款。有的企业虽然工程已经竣工，房产却一的一项政策，然而‘重流转，轻保有”造成了房直挂账在‘在建工程”科目上，不转成本、不结地产税收