房地产基本制度与政策1、什么是法？答：法是阶级矛盾不可调和的产物，以国家政权意志形式出现，用国家政权的强制力来保证实现的各种社会规范的总称。2、我国现行的法包括哪些？它们之间的效力如何？答：宪法、法律、行政法规、地方性法规（自治条例）、行政规章等。（1）宪法——最高效力；（2）法律——低于宪法而高于其他法；（3）行政法规——低于宪法、法律；（4）地方性法规——不超出本行政区域范围；（5）行政规章——低于宪法、法律、行政法规，不得与它行相低触。3、什么是民法？民法的基本原则有哪些？答：民法是调整平等主体的公民之间，法人之间以及他们相互之间的财产关系和人身关系的法律规范的总称。（1）平等原则；（2）诚实信用的原则；（3）公序良俗原则；（4）自愿原则；（5）禁止滥用权利原则。4、什么是民事权利？什么是民事义务？答：民事主体受法律保护的，实现某项利益的可能性。包括（1）权利人可在法定的范围内，根据自己的意志进行民事活动；（2）权利人可以要求负有义务的人做出一定的行为或不为一定的行为以实现自己的权利；（3）权利人因他人的行为而使权利不能实现时，有权要求有关机关予以保护。义务是指由民事法律规定或者当事人自己的选择产生的对民事主体为一定行为或不为一定行为的约束。5、民事法律关系构成要素有哪些？答：主体、客体、内容所构成。（1）主体——人（自然人、法人）、国家、个体户、农村承包经营户。（2）客体——物、行为、智力成果等，称为“标的物”。（3）内容——民事主体所享有的权利和应承担的义务。6、宣告失踪与宣告死亡的法律后果有何不同？答：（1）失踪人财产进行代管和依法处理。（2）死亡人丧失民事主体、权利、财产转变为遗产。7、民事法律行为成立的条件是什么？答：（1）行为人有民事行为能力；（2）意思表示真实；（3）不违反法律和社会公共利益，还有遵守特殊法的有关规定。8、哪些民事行为无效？答：（1）无民事能力的人实施的；（2）限制民事行为能力人依法不能独立实施的；（3）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；（4）恶意串通，损害国家、休体或者第三人利益的；（5）违反法律或者社会公共利益的；（6）经济合同违反国家指令性计划的；（7）以合法形式掩盖非法目的的。9、承担民事责任的方式有哪些？答：（1）停止侵害；（2）排除妨碍；（3）消除危险；（4）返还财产；（5）恢复原状；（6）修理、重作、更换；（7）赔偿损失；（8）支付违约金；（9）消除影响、恢复名誉；（10）赔礼道歉。10、什么是物权？物权包括哪几种？答：物权是指权利人直接支配其标的物，并享受其利益的排他性权利，同一物上不能有内容相容的两种以上的物权并存。（1）所有权；（2）用益物权；（3）担保物权。11、物权有哪些法律特征？答：（1）物权法定原则；（2）物权公示原则；（3）物权优先原则。12、物权与债权有何区别？答：财产权的静止状态体现为物权，在运动状态中又表现为债权。物权是支配权，债权是请求权。13、我国房地产领域有哪些法律法规和规章？答：法律：（1）1994年颁布，1995年1月1日起实施《城市房地产管理法》。（2）1998年修订，1999年1月1日起实施《土地管理法》。（3）1989年颁布，1990年4月1日起实施《城市规划法》。法规：（1）《城市房地产开发经营管理条例》；（2）《城市房屋拆迁管理条例》；（3）《土地管理法害施条例》；（4）《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》；（5）《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》；（6）《住房公积金管理条例》。规章：（1）《城市房屋拆迁单位管理规定》；（2）《房地产开发企业资质管理规定》；（3）《城市房地产转让管理规定》；（4）《城市商品房预售管理办法》；（5）《商品房销假售管理办法》；（6）《已购公有住房和经济适用信房上市出售管理暂行办法》；（7）《城市房地产抵押管理办法》；（8）《城市房屋租赁管理办法》；（9）《城市房屋权属登记管理办法》；（10）《房产测绘管理办法》；（11）《城市房地产权属档案管理办法》（12）《城市房地产中介服务管理规定》；（13）《房地产估价注册管理办法》；（14）《城市新建住宅小区管理办法》；（15）《城市房屋修缮管理规定》；（16）《城市危险房屋管理规定》；（17）《城市异产毗连房屋管理规定》；（18）《建筑装饰装修管理规定》；（19）《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》；（20）《城市廉租住房管理办法》。1、国有土地包括哪些土地？集体土地包括哪些土地？答：国家所有制的形式；（1）村民民集体；（2）村内两个以上农村集体经济组织的农民集体；（3）乡（镇）农民集体。2、土地权属证书有