2004年湖南省房地产估价师考前培训班《房地产估价案例与剖析》模拟试卷一、征询答题(共3题，每题10分)(一)B公司于1998年通过招标方法获得一块用途为贸易用地的国有地皮运用权，1998年5月开始施工、可能开工时间为2001年5月。工程于1999年7月因资金缘故停建。修建物为高层修建，共18层，第1～4层为裙楼，用途为贸易用房，5~18层为塔楼，用途为办公用房，该修建复工时主体己达12层，2001年5月该公司寻寻到协作同伴、委托房地产评价事件所对该综合楼进展评价，审定其近况代价，为协作供应按照。请说出(1)评价该综合楼的技巧道路；(2)应搜集、考核哪些材料(二)相邻房地产兼并，其代价每每会降低，各自的增值额应怎么样调配(三)S开拓商欲参与一经济技巧开拓区招标出让地块的招标报价。该出让地块规则用途为初级宾馆、旅店、初级公寓。为获得该地块，作为代办S开拓商招标的估价职员，你以为应采纳何种估价方法，要做哪些详细任务二、单项选择题(共2年夜题，4小题，每年夜题10分。每题的备选谜底中只要一个最契合题意，请将那个谜底对应的字母填在各小题响应的括号内。)(一)某市当局需求征用一块地皮建一个商服核心，该块地皮运用证上记录，地皮的用途为农用地，按照估价职员实地调查，该块地皮上巳建有砖厂等隶属设备。商服核心于2003年3月开工，现正在建破傍边，估量2004年12月实现。(1)征地弥补费应按()用途予以盘算。A．农用地B．贸易用地C．产业用地D．外地当局制订的标准〔2)要估价届时的售价，估价工具的情况跟房地产市场情况应选择()。A．估价工具的情况跟房地产市场情况均为2004年12月。B．估价工具的情况为现在，房地产市场情况为2004年12月。C．估价工具的情况为2003年3月，房地产市场情况为2004年12月。D．估价工具的情况跟房地产市场情况均为2003年3月。(二)甲公司于1980年通过划拨方法获得一块地皮，并在其上建破一栋办公楼。1997岁尾公司已将该办公楼出租给乙公司，租期至2002岁尾。2000岁尾甲公司由于资金缓和将此房地产到银行典质存款。存款限期两年。(1)此房地产的典质价钱为()。A．修建物价钱加地皮的现市价钱B．地皮的现市价钱加修建物的现值扣除应缴纳的地皮出让金C．修建物的代价D．即是房地产重置价减去修建物的折旧费(2)此房地产的修建物代价()。A．即是重置价减去可修复部分的修复用度B．即是重置价减去物资上的、功用上的、经济上的折旧C．即是重置价减去耐用年限盘算的折旧额D．即是重置价减去按照修建物的建成时间、保护颐养、运用情况，以及宗地周边情况，最初断定折旧额。(3)出租租约限度对评价的典质价钱的阻碍为()。A．无阻碍B.工具的价钱C．估价工具的价钱D．阻碍三、指错题(以下估价后果讲演跟估价技巧讲演中存在多处过错，请指明此中的13处。将过错内容写在答题处的序号前面的空格处，每个过错对应一个序号，未将过错内容写在序号前面的空格处的不计分。每指明一处过错得3分，此题全对的得40分)某寓居房地产估价讲演封面及目录(略)致委托方函(略)估价师申明(略)估价的假设跟限度前提(略)某寓居房地产估价后果讲演一、委托方：田XX二、估价方：xx房地产评价无限义务公司三、估价工具：田XX拥有的xx市五四西路35号4—1—301号室庐(包含生地)四、估价目的：房地产典质存款五、估价时点：2001年5月23日六、估价按照：(略)七、估价原那么：(略)八、采纳的估价方法本估价采纳比较法、本钱法综合评价。九、估价后果：2001年5月23日估价工具评代价为国民币456000元，年夜写：肆拾伍万元整。十、估价职员：(略)十一、运用时效：本评价讲演运用期为三年。xx房地产估价无限义务公司2001年5月23日某寓居房地产估价技巧讲演一、个不要素剖析估价工具位于x室庐小区，修建物为七层砖混构造。小区建成于1999年，为欧式修建，形状典雅，颜色明丽，修建质量残缺，院内设有自行车棚及团体车库，楼内设有电梯。估价工具4－1－301号是位于修建物内的一套单位室庐，位于首层，室内错层构造，有室内楼梯相连，修建面积222．95平方米。楼上为一室两厅，设有一封锁南阳台，一卫生间(设有浴缸、蹲便器、漱洗池)。室内均为破线雕花玻璃门，设有灯池并以全木勾边。此中，客堂全瓷地砖铺面，设有木质书架，客堂与南阳台间设有双层门(内层为破线雕花玻璃门)，并设有木质落地推拉长窗；过厅全瓷地砖铺面，破线雕花玻璃吊顶，并设有壁柜，年夜客堂与过厅间设有破线雕花椎拉门，并有室内楼梯通往楼下；卧房木地板铺面，木包暖；卫生间、洗漱间均为全瓷地砖，壁砖到顶；南阳台铝合金封锁。楼梯为年夜