物业管理师《物业经营管理》考试复习纲要第六章租赁管理本章要求：掌握：物业租赁的特点，租金确定与调整的方法。熟悉：物业租赁的分类方法，租赁管理的工作内容，租赁方案与租赁策略，租赁合同的基本条款。了解：物业租赁管理的模式和房屋租赁行政管理的内容，租赁管理中的市场营销工作，客户关系管理及其在租赁管理中的应用。本章考试知识要点：房屋租赁的特征物业租赁的分类方式物业租赁管理模式的类型租赁管理的工作内容租赁方案与策略主要涉及的工作内容经营性物业的租金水平的确定房屋租赁合同的基本条款实施客户关系管理的目的与内容本章复习纲要：一、物业租赁概述通常意义的物业租赁指的是房屋租赁。房屋租赁，是指公民、法人或其他组织作为出租人将其拥有所有权的房屋，出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。出租实际上是出售一定期限（月或年）的物业使用权。房屋租赁的特点:房屋租赁不转移房屋所有权；房屋租赁的标的是作为特定物的房屋；房屋租赁关系是一种简介要式契约关系；房屋租赁关系不因所有权的转移而中止；租赁双方都必须是符合法律规定的责任人。物业租赁的分类按房屋所有权的性质，房屋租赁分为公有房屋的租赁（简称公房租赁）和私有房屋的租赁（简称私房租赁）。按房屋租赁期限约定模式的不同，可分为定期租赁、自动延期租赁和意愿租赁。按照出租人所收取的租金中是否包含上述费用支出，通常将物业租金分为毛租、净租和百分比租金三种形式。还可以按照房屋的使用用途，将房屋租赁分为居住用房租赁和非居住用房租赁。物业租赁管理模式物业租赁，根据业主对物业管理企业委托内容与要求的不同，物业管理企业有不同的管理模式。常见的有包租转租模式、出租代理模式和委托管理模式。不同的管理模式，业主与物业管理企业在物业租赁中各自承担的责任不同。房屋租赁的行政管理为规范房屋租赁行为，加强城市房屋租赁管理，建设部年颁发了《城市房屋租赁管理办法》（建设部令第号）。该办法规定，房屋租赁实行登记备案制度，其核心是对合法有效的房屋租赁行为颁发《房屋租赁证》。房屋租赁登记备案的一般程序为申请、审查、颁证三步。房屋租赁的条件公民、法人或其他组织对享有所有权的房屋和国家授权管理和经营的房屋可以依法出租。但有下列情形之一的房屋不得出租：未依法取得《房屋所有权证》的；司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；共有房屋未取得共有人同意的；权属有争议的；属于违章建筑的；不符合安全标准的；抵押，未经抵押权人同意的；不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的。房屋租赁中的违法行为及处罚《租赁管理办法》规定，有下列行为之一的，由县、市人民政府房地产管理部门对责任者给予行政处罚：()伪造、涂改房屋租赁证的，注销其证书，并可以处以罚款；()不按期申报、领取房屋租赁证的，责令限期补办手续，并可处以罚款;()未征得出租人同意和未办理登记备案，擅自转租房屋的，其租赁行为无效，没收其非法所得，并可以处以罚款。二、租赁管理与租赁方案(熟悉)租赁管理的概念与内容租赁管理是针对包括写字楼、零售商业物业、出租公寓等在内的收益性物业租赁活动的管理，包括租约签订前、租约执行过程中和租约期满时共三个阶段。租赁方案与策略租赁方案是对租赁过程中主要事项的安排，租赁策略是为提升物业破引力而制定的一些特殊手段，两者是贯穿在一起的，在这里并不进行严格区分。租赁方案与策略主要涉及到：①确定可出租面积和租赁方式；②编制租赁经营预算；③定位目标市场；④确定租金方案；⑤明确吸引租户的策略。从理论上来说，租金的确定要以物业出租经营成本、税费和业主希望的投资回报率来确定，但市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于同类型物业的市场供求关系。租金房屋租金是承租人为取得一定期限内房屋的使用权而付给房屋所有权人的经济补偿。房屋租金可分为成本租金、商品租金、市场租金。成本租金是由折旧费、维修费、管理费、融资利息和税金五项组成的；商品租金是由戚本租金加上保险费、地租和利润等八项因素构成的；市场租金是在商品租金的基础上，根据供求关系而形成的。目前，我国未售公有住房的租金标准是由人民政府根据当地政治、经济发展的需要和职工的承受能力等因素确定的，仍具有较浓的福利色彩。其他经营性的房屋和私有房屋的租金标准则由租赁双方协商议定。租赁管理的市场营销市场营销人员通常从四个方面来宣传其所推广的物业：（）价格优势；（）物业本身的素质；（）良好的声誉；（）经济实用。三、房屋租赁合同（熟悉）房屋租赁合同的概念房屋租赁合同是出租人与承租人签订的，用于明确租赁双方权利义务关系和责任、以房屋为租赁标的协议，是一种债权合同。房屋租赁合同的法律特征房屋租赁合同是双务