深圳市XX综合小区管理方案目录一、项目概况————————————————二、经营宗旨和经营目标———————————三、物业管理模式——————————————四、组织结构和人员编制———————————五、物业管理收支和利润测算—————————六、管理总体目标和分项目标—————————七、物业管理制度及岗位职责（略）八、物业服务内容、标准及质量确保方法（略）九、方案编制说明——————————————一、项目概况（预设情况）XX综合小区在深圳市XX区XX路XX号，东临XX路，南靠XX路，西邻XX大厦，北接XX小区。小区共有四栋塔楼组成。其中A、B栋为高层写字楼用途，总建筑面积为50000平方米；C、D栋为高层住宅（公寓），总建筑面积为40000平方米。每栋全部有一个独立出入大堂，各配有三部电梯。小区对外封闭，有东、南两个出入口，东门为正门。小区占地0平方米，绿化面积5000平方米。电梯维护服务对外全包，无中央空调。假定小区已完成入伙，进入正常管理期，无新增筹备费用，无租赁业务。管理费标准暂按三级物管资质标准进行计算。小区关键建筑经济指标以下：项目计量单位数值小区计划总用地m2*1.办公用地m2*2.住宅（公寓）用地m2*3.公建用地m2*4.道路用地m2*5.公共绿地m2*6.其它用地m2*总建筑面积m2101.写字楼建筑总面积m2500002.住宅（公寓）建筑面积m2400003.公建面积m2*4.地下车库及人防m2*平均层数层28容积率7.5地下停车率%*地下停车位辆260地面停车率%*地面停车位辆50绿地率%25二、经营宗旨和经营目标●经营宗旨以人为本、规范管理、追求创新、至诚服务。●经营目标物业企业将以优质服务为基础，实现传统家居理念和现代生活方法高度共融“文化小区”管理目标。以多个经营为手段，达成社会效益、环境效益、经济效益三方面丰收经营目标，三、物业管理模式物业企业将秉承“为业主节省每一分，让业主满意多一分”管理理念，依靠多年物业管理成功经营模式和经验，建立完善ISO9002质量管理体系；依据XX小区本身用户定位、物业特点，和小区所处地理环境，我们采取“以用户为中心，服务品质为导向”经营管理模式，建立有本身特色物业管理之路。四、组织结构和人员编制1、管理处组织架构管理处经理经理助理工程部保安部环境管理部服务中心设备维护基础维修安全保卫消防管理卫生保洁绿化园艺行政客服收款统计设备组维修组安保组消防组车管组保洁组绿化组物业助理兼文员物业助理兼财务2、管理处组织架构描述及人员编制管理处组织架构设置标准是精简高效、一专多能，采取经理负责制。各岗位所需人力资源配置实施物业企业管理下完全双向选择，以确保管理处经理建立一支高效、协调团体。管理处内部采取直线职能制，尽可能降低管理步骤，提升工作效率和确保信息渠道通畅。依据以上架构，管理处共设置人员编制69人，具体安排以下：（1）.管理处设经理1人，在物业企业总经理领导下负责管理处全方面工作，实现企业制订管理目标和任务。（2）.管理处设经理助理1人。因为该小区加上停车场、公共面积等超出10万平方米，面积较大，管理任务较重，特设置该职位。其关键职责是帮助经理完成各项工作任务，监督管理处服务质量，同时兼任行政主管和客服主管,降低人力资源成本。（3）.管理处设工程部7人（含部长）。其职责是负责小区多种设备、设施维护、检修和用户报修工作。其中设部长1人、设备组3人、维修组3人。（4）.管理处设保安部46人（含部长）。其职责是负责小区治安、消防、交通车辆管理工作。其中设部长1名，其它人员分三班设岗。具体岗位包含：班长1人，前门岗1人，后门岗1人，大堂岗4人（4个大堂），中控室兼消防值班1人，地下车库2人（假设地下车库有2层），巡查岗3人，车辆管理员2人。（5）.管理处设环境管理部12人（含部长）。其职责是负责小区内卫生保洁、园艺绿化工作，营造小区良好工作和生活环境。其中设部长1人，另设绿化组1人、保洁组10人。保洁组标准上按每1万平方米配1人标准设置。每栋楼2人负责（共8人），1人负责大堂和车库，1人负责地面公共区域。（6）.管理处专设服务中心（即办公室）2人。其中物业助理兼文员1人（职责是负责用户服务、文件档案管理、文秘工作等）、物业助理兼财务1人（职责是负责用户服务、各项费用收取、工作统计等）。管理处标准上只设置出纳岗位，会计工作由企业会计负责。物业助理在经理助理直接领导下，负责用户投诉接待、信息传输、协调沟通工作。五、物业管理收支和利润测算XX综合小区每个月收益表面积共90000平方米月计算项目内容数量单价（元）金额备注写字楼管理费50000M2