房地产价格调查分析这个五一假期回家，发现当地的房地产价格一直在涨，于是我咨询了相关人士，相关人士给出了房价上涨的原因，他们说是因为土地价格的增长而导致房价的上涨，许多房地产开发企业都面临需要补地价的情况。通过学习和调查，我总结影响房地产价格变化的因素有很多，主要有以下几点：（1）政府价格政策对房地产企业定价的影响。政府的宏观调控和出台的一些政策法律法规将对房地产价格产生一定影响。（2）房地产市场供求情况的变化经趋势。需求决定供给。如果没有足够的购买力，开发商即便想卖高也是不可能的，为了不让住房囤积，他只能选择低价出售。（3）．开发商各种不同的价格策略和定价方法对房地产租售量的影响。每位开发商所选的营销策略不同，将会对价格产生不一样的影响。有的开发商寻求的是薄利多销，有的则不然。有些虽然选择高价但是消费者可以采取贷款的方式购房。还有一些开发商选择一次性付款优惠的方式等等。方法的不同也会对价格产生一定的影响。（4）．国际、国内相关房地产市场的价格。国际大形势也必然对国内房地产市场产生一定影响。（5）．开发个案所在城市及街区房地产市场价格。地理位置的不同也会对房价产生一定的影响。如江边和开发区一带的房价相对较高。（6）经济因素：包含物价、土地价格、利率、货币供应量、经济增长率等内容。物价和土地价格上涨会造成价格上涨，房地产原料上涨，商品房价格也会上涨。银行利率提高会减少买方市场，利率降低刺激购房。货币供应量增加时，其代表的土地价格相对减少，即提高价格。经济增长使购买力加强，房地产价格上涨。（7）社会因素：人口因素的影响表现为人口增长率或人口集中地区，对房地产的需求增加，房价自然提高；家庭结构可影响购房目的、购买力；福利性实物分房的停止，住房公积金贷款、微利房的推出等均能提高购房需求。（8）行政及法律因素：比如产业政策和产业结构直接影响经济发展，失业率高房子当然很难卖掉。（9）自身因素：所谓自身条件，是指那些反映房地产本身的自然物理性状况的因素。这些因素如下：1、位置：房地产价格与位置优劣成正相关。一般来说，商业房地产的位置优劣，主要看周围环境状况、安宁程度、交通是否方便，以及与市场中心的远近。2、地质：地质条件对地价的影响很大，地价与地质条件成正相关。地质条件的好坏决定着建设费用的大小。3、土地面积：规模大的住宅区，封闭式物业管理，完善的配套设施，大面积的花园总能令消费者对楼盘满意，增进需求。4、日照朝向、采光、通风、风向等。5、建筑物的外观：建筑样式、风格和色调。凡建筑物外观新颖、优美，可以给人们舒适的感受，价格就高；反之，单调、呆板，很难引起人们强烈的享受欲望，甚至令人压抑、厌恶，价格就低。6、心理因素：当经济大环境暂时不佳，前景不明朗时，购房者持币观望。随着楼市的逐步成熟，购房者已不再是盲目跟风的一族，而且各种渠道涌进的信息均可提高他们的分析和判断能力。07级工程管理一班邓春瑶20071165