页1/12股票研究行业策略报告房地产行业增持骏马奔腾与彩蝶纷飞2006年3月22日张宇075582485002投资要点：zhangyug@ms.gtjas.com1、2006年一季度，房地产股票是证券市场的先锋板块之一，领孙建平02162580818-316涨和领跌特征将十分明显；sunjianping@gtjas.com2、年初所确定的行业投资策略是非常清晰和明确的，即“对行业冷静一点，对股票热情一些”，“关注行业龙头企业，积极投资资源优势企业”配置策略也得到了市场的检验，我们将依然予以坚持。3、在二季度，影响房地产板块股票走势的重要因素除了大盘走势的系统影响外，我们认为，人民币持续升值、新会计准则、上重点公司市公司管理层激励制度、行业政策风险对第二季度房地产股票的G万科A增持走势影响较大。G华侨城增持4、“1+3”即万科+华侨城、招商地产、中粮地产（G宝恒）四G招商局增持个行业优势最为明显的龙头企业构成整个行业的价值中枢，市场G宝恒增持表现将呈现出轮流领跑的格局，并将在相当程度上影响行业内其他企业股票的市场表现。5、正在进行的股权分置改革将使国内绝大多数的房地产公司资产状况更加透明，并将对公司的股东结构改善产生有益的效果，从而使公司的治理机构得到改善，使公司的价值得到重新评估的机会，一些中小企业将被市场充分挖掘。6、行业投资的选择标准将趋于多元化，土地开发类的公司与拥行业指数走势有大量优质商业物业的上市公司将在城市经济发展和人民币升60值中得到更高程度的认同，二季度具有上述特征的上市公司将是50我们重点研究和推荐的对象。40302010005-05-05-05-05-05-05-05-05-05-06-06-06-3456789101112123-10-20上证指数地产指数数数据来源：国泰君安证券研究所页2/121.一季度市场表现及投资策略回顾2006年一季度，房地产股票是证券市场的先锋，气势恢弘的市场表现成为当仁不让的强势板块，整个行业板块在“1+3”即万科+华侨城、招商地产、中粮地产（G宝恒）四个行业龙头企业的带动之下呈现出万马奔腾的景象，绝大多数的股票都屡创新高，远远优于大盘表现，倍受境内外投资者的重点关注，我们积极推荐的泛海建设、G深振业、G宝恒等均有优异表现，分别位列行业股票涨幅的第1、第2和第4名。表1第一季度房地产股票累计涨幅前10名股票代码公司名称累计涨幅股票代码公司名称累计涨幅000046Ｇ泛海77.2600639Ｇ金桥37.4000006Ｇ深振业68.5600533Ｇ栖霞34.6600663Ｇ陆家嘴63.5000002Ｇ万科Ａ34.2000031Ｇ宝恒43.0000024Ｇ招商局27.7000616亿城股份38.5600383金地集团26.6注：统计时间为2006年1月4日－2006年3月24日。资料来源：Wind资讯，国泰君安证券研究所。房地产股票表现喜人的主要原因在于：第一，证券市场的整体复苏，对于吸引投资者重新回到这个充满悲欢离合的市场具有决定性作用；第二是人民币持续升值，资产估值打开空间，刺激市场对有色金属、金融和地产类公司股价和市值走高；第二是香港市场地产股大幅上涨，比价效应抬高了国内股市中同类型公司的A股、B股定价；第三是投资者对房地产公司2005年的业绩普遍报有大幅增长的预期；第四是，在此期间进行股改的上市公司由于对于未来行业资金密集型特点的高度认同，非常重视在股改过程充分沟通，并纷纷出台高于市场平均水平的对价方案，并兼有或者在业绩保持良好而稳定承诺、或者在大股东优质资产注入、或者为管理层建立激励机制等为投资者所认同的举措。与以前相比，我们有一个显著的改变，就是将行业的发展趋势与股票表现之间的关系理解得更为流畅，坚持对行业业务模式正在逐步发生变化的理性判断（见张宇：《当前“房地产热”背后的三重博弈》一文），将不影响我们积极推荐那些已经解决成长动力和成长路径疑惑的优秀企业。回顾2006年的行业投资策略报告及随后对机构投资者的路演，年初所确定的行业投资策略是非常清晰和明确的，即“对行业冷静一点，对股票热情一些”，“关注行业龙头企业，积极投资资源优势企业”配置策略也得到了市场的检验，我们将依然予以坚持。行业基本面：在2005年年底我们认为，继2005年房地产行业处于景气下降通道后，2006年行业将处于一个相对较为平稳的时期。一季度国内商品房市场的走势与我们的预期基本一致：无全国性大悲大喜，有区域性亮点。除长三角外，珠三角、京津、内地主要二线城市的房屋价格指数继续保持小幅上扬