第一节房地产评估概述第一节房地产评估概述第一节房地产评估概述二、房地产评估的原则三、房地产价格的特征和种类三、房地产价格的特征和种类2、除以上基本的房地产价格外，还有以下几种价格形态:三、房地产价格的特征和种类三、影响房地产价格的因素四、房地产的评估程序3、实地查勘收集资料4、选定评估方法评定估算5、确定评估结果，撰写评估说明或报告第二节市场途径及其方法在房地产评估中的应用(二)、需修正的各项因素1。交易情况修正8项特殊因素：有利害关系人之间的交易、急于出售或者购买情况下的交易。受债权债务关系影响的交易、交易双方或者一方获取的市场信息不全。交易双方或者一方有特别动机或者特别偏好的交易。相邻房地产的合并交易。特殊方式的交易。交易税费非正常负担的交易。2。交易日期修正影响房地产价格的区域因素主要包括：⑴繁华程度，⑵交通便捷程度，⑶环境，⑷景观，⑸公共设施配套完备程度，⑹城市规划限制，5．容积率修正1、基准地价修正系数法的含义基准地价修正系数法，是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等有关资料和数据，按照替代原则，将被估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，从而求取被估宗地在评估基准日价值的方法。三、路线价估价法在土地使用权评估中的应用3、路线价估价法的计算公式4、路线价估价法的程序4、路线价估价法的程序第三节收益法的运用二、收益法计算公式二、收益法计算公式收益法案例六、收益法案例六、收益法案例第四节、剩余法在房地产评估中的应用第五节成本法的应用二、成新率的测算方法(有形损耗)二、成新率的测算方法(有形损耗)二、成新率的测算方法(有形损耗)二、成新率的测算方法(有形损耗)二、成新率的测算方法(有形损耗)二、成新率的测算方法(有形损耗)四、功能性贬值和经济性贬值1、功能性贬值：是指由于建筑物用途、使用强度、设计、结构、装修、设备配置等不合理造成的建筑物功能不足或浪费形成的价值损失。(建筑物用途、使用强度不合理是相对于其所占用的土地的最佳使用而言的；建筑物设计和结构上的缺陷，将导致建筑物不能充分发挥应有的功能和最大限度地发挥其效用；建筑物的装修、设备与其总体功能的不协调，也会造成建筑物的功能性贬值)二、成新率的测算方法(有形损耗)