房地产投资经济分析第五章房地产投资的成本分析投资成本的概念房地产投资成本是指房地产投资者为取得和使用房地产投资而付出的代价。包括支付给资本金所有者的红利以及筹资过程中所支付的有关费用等。在筹措资金过程中所支付的有关费用成为筹资成本，分为直接费用和间接费用。筹资成本的直接费用：筹资成本的直接费用指以某种方式从某一筹资渠道中获取一定的资金所直接付出的费用，包括：1、借款利息及有关的手续费、管理费、承诺费等各种附加费；2、股票、债券的发行费用；3、其他直接费用，如必要的印刷费、广告费、人工费、差旅费、代办费、邮费和其它杂费筹资成本的间接费用筹资成本的间接费用：指以某种方式筹资时非直接付出的费用，包括：1、筹资风险调整和风险保护费2、由资金使用的某种限制条件引起的费用3、筹资后企业负债上升，资信下降，以致下一次再度筹资时筹资成本上升4、筹资的风险损失房地产投资成本分析的目的通过投资成本分析，来得到判断和计算筹资成本的指标和方法，选择低成本的筹资方案房地产投资成本分析的内容1、房地产投资资金来源分析2、房地产投资资金筹措方案分析3、房地产投资筹资成本分析第二节房地产投资资金来源分析自有资金分析企业自有资金：生产发展基金、后备基金和职工福利基金等主管部门拨入资金：上年地方财政预算的结余、当年地方财政超收分成、地方预算预备费用、地方财政掌握的预算外资金等联营单位资金：设立独立企业，可作自有资金规定：开发公司自有资金不得低于年度投资工作量的30%银行贷款分析1、房地产投资的银行贷款：不容任何抵押或担保条件：借款企业在贷款银行开立帐户、自由流动资金占生产流动资金得30%、健全的管理机构和财务管理机构、具备有权部门下达的年度开发计划和经有权机关批准的开发项目规划设计、开工前预收购房款不低于开发项目总造价的30%、有偿还贷款本息的能力、提供相应的开发方案或可行性研究报告期限：≤2年，按流动资金贷款利率或浮动计息银行贷款分析2、房地产抵押贷款：借款人以抵押房地产为条件，来获取银行贷款的贷款方式，包括：土地开发抵押、房屋开发抵押、住房抵押贷款。抵押条件：贷款额不超过现行房地产作价70%利率：建筑业流动资金贷款利率，根据贷款期限浮动；国外可分固定、浮动两种结算：按季从帐户中扣除强行拍卖的条件：到期未还本付息、未按要求完成建设项目、重大事件可能影响贷款人的利益集资分析房地产投资的集资：指以房地产开发经营企业的资信和房地产项目的高附加值为吸引力，运用各种筹资手段或方式筹集社会闲散资金，主要有发行房地产股票和房地产债券两种。1、发行房地产股票分析发行股票的目的：房地产股票发行的程序：申报准备工作、申报、股票发行3个阶段股票筹资的好处：集资分析2、发行房地产债券的分析债券的分类：记名式和无记名式发行债券的种类：短期债券：1年中期债券：1—10年长期债券：10年以上发行债券的好处：灵活、不存在中途停贷的危险、对公司进行了宣传、信誉好利用外资分析利用政府贷款：利率低、期限长国际金融组织贷款：利率低于商业银行、期限也较长（25年），审查严格外国商业银行：利率根据国际金融市场行情来决定的，利率较高，期限较短与外资合营：中方投地、外方投钱发行国际债券：通过国内大银行和国际信托投资公司等金融机构，在国际金融市场上发行房地产债券吸收外资的方式。利率略低于银行贷款财政拨款分析房地产的财政拨款是指国家各级政府无偿投入房地产项目的土地和资金。政府拨出一定资金或地块给国有房地产公司（微利房）政府拨出一定资金给企事业单位为其职工建房（本企业职工居住）预售款分析房地产投资的预售款是指房地产投资者在商品房交付使用前，预先向购房者收取的房款。好处：买主卖主条件：投资25%以上或基础工程完工后比例：不得超过房价70%，开工时40%，建一半时30%承包商带资承包建设工程房地产投资的预售款是指由承包商垫资进行建设工程施工的筹资方式好处：合作：第三节房地产投资资金筹措方案分析投资筹措方案的制定过程确定筹资的最终目标调查资金需要调查资金的来源渠道设定所筹资金的币种、数量、期限、成本研究筹资风险确定筹资方式提出筹资资金的分阶段工作计划准备筹措资金方案文件形成正式的资金筹措方案投资筹措方案中的资金流通模型：指房地产投资项目在何时用多少资金的表格或图形1、资金投入表资金投入表的依据：项目的建设进度计划、设备材料和劳动力的投入时间要求、工程承包合同中确定的工程付款计划投入表的资金分类：投资筹措方案中的资金流通模型2、资金回收表资金回收表的依据：房地产租售量计划、房地产租售价格估算和初定结果、房地产租金或售价的受款计划回收表的资金分类