房地产贷款项目评估房地产贷款流程简介《贷款通则》房地产贷款评估项目内容：1、项目评估结论（二）贷款项目评估结论1）建议的贷款金额、期限、利率及贷款条件经过详细的评估论证，建议在四证齐全、抵押担保落实的前提下发放房地产开发贷款。贷款金额：4000万元贷款期限：2年贷款年利率：7.839%（按同期基准利率上浮30%）（二）贷款项目评估结论2）项目的竞争优势和劣势Advantages①地理位置较好，具有较好的潜在区位优势。②产品以中小户型为主，符合国家长期政策导向。③一期项目销售良好，对本项目的销售将起到促进作用。Disadvantages①冉家坝片区新楼盘投放量大，市场竞争激烈。②该项目成本偏高，盈利水平较差（二）贷款项目评估结论3）该项目贷款给银行带来的收益直接收益：利息收入。据测算，将给我行带来419万元利息收入。间接收益：个人按揭贷款业务。按照住宅销售需办理按揭贷款的比例为70%、按揭成数6成测算，预计将为我行带来接近7600万元的个人按揭贷款项目储备。紧密银企关系，综合发展公司业务、个人业务。（二）贷款项目评估结论4）银行贷款的潜在风险及建议采取的风险防范措施潜在风险：市场和政策风险。xx地产公司是一家新成立的房地产开发企业，资产规模较小，抗风险能力偏低，企业房地产开发经验也较为有限，对国家宏观经济政策的敏感性也较高，国家调控政策的变动对该企业的发展前景将产生十分重要的影响。风险防范措施：①密切关注新的政策变动情况以及市场运行情况，关注本项目动态。②加强资金监管，保证贷款只能用于本期项目建设，防止挪用、混用。③及时掌握项目销售进度，及时回收贷款本金。④及时跟进，做好该楼盘个人按揭贷款的服务工作，促进项目开发贷款向个人按揭贷款的正常转化，分散开发贷款风险。2、项目主要关系人资信评估2、项目主要关系人资信评估速动比率：0.88是从流动资产中剔除了存货后和待摊费用与流动负债的比值.速动资产=流动资产-存货-待摊费用.一般经验认为：流动比率在2：1比较适当，而速动比率则为1：1xx地产公司偿债能力较强，但该公司目前开发项目只有“xx•”，资产规模偏小，抗风险能力一般。3、项目概况和建设情况评估（二）项目建设条件（调查项目建设是否已经取得政府有关部门的批准文件）国有土地使用证：100房地证（2005）字第；建设用地规划许可证：渝规地证（2005）北龙字第号；建设工程规划许可证：暂未取得；建筑工程施工许可证：暂未取得。（三）项目建设实施进程评估（调查项目的实际进展情况并对预计工程进度、销售计划进行分析）截止2006年6月末，该项目场地平整已经完成，xx地产公司拟在近期进行工程招标，企业计划于2006年7月末正式开工，建设工期14个月，将于2007年10月竣工交房。根据该项目的建设进度以及项目的营销计划，计划在2006年11月开始预售。（四）项目的设计、施工、监理情况评估（主要分析上述单位的资质、业绩及参与该项目有关人员的技术水平）建筑设计单位：机械部第三设计研究院甲级工程设计资质施工单位：待招标确定监理单位：重庆西蒙兹监理公司国家甲级监理资质（五）环境评估本项目的建设对周边环境无影响，故不作评估。4、项目市场情况评估（二）项目市场定位评估（根据房地产项目的用途、未来获取收益的方式及所在地区的具体情况评价项目市场定位的准确性，判断项目的档次及其面向的主要消费群体）本项目定位于适合中等收入阶层购买的中高档住宅小区，目标客户适应面较为广泛。主力户型每套总价可控制在25－35万元之间，对于中等收入购房者特别是年轻白领阶层有较强的吸引力。（三）房地产经营方式评估（主要分析项目采取租售、自营等不同经营方式的市场情况）住宅和小区临街商铺采用出售的方式经营车位预计开发商将采取销售和出租两种方式（四）市场情况评估1）供求情况2006年1-5月，商品房竣工面积439.83万平方米，同比减少7.6%。本年同期新开工面积1041.66万平方米，同比增长22.2%。2006年1-5月，渝北区房地产开发施工面积991.19万平方米，同比增长27.9%，竣工面积98.59万平方米，同比增长145.6%。2006年1-5月重庆市商品房销售面积648.60万平方米，其中，渝北区销售面积114.13万平方米。从上述商品房供求及开竣工面积统计数据看，渝北区房地产市场活跃，但由于近年来开发力度较大，在项目开发周期的作用下，市场供应呈进一步放量增长的趋势，预计市场竞争将更为激烈。2）价格分析由于城市化进程的加快、城市基础设施及交通条件的改善，冉家坝地区土地价格呈快速上升的趋势，按照重庆城市规划，冉家坝片区将成为北部新区的政