东华镇商业项目——前期开发策划方案项目难点与策略东华镇城市状况分析东华镇城市状况分析清远市一线城市对英德城市影响英德市的区域城市地位东华镇为英德市英东区域城镇，东与横石水、桥头、白沙等镇相连；南部毗邻佛冈县；西与望埠、沙口接壤；北与翁源县、曲江县相接，总面积为538.4平方公里，人口达10万多人，是英德市第一大乡镇，下辖24个村民委员会、4个社区居民委员会和2个华侨茶场，634个村（居）民小组。是广东省168个重点发展的中心城镇之一。东华镇近两年产业发展状况城市发展小结东华镇房地产市场分析项目总体环境分析城市发展环境当前的人文环境和道路环境并不理想，与其重要的功能定位并不匹配，区域环境亟待改进。规划在东华镇河北片区中心形成一个新的城镇中心—即河北片区综合服务中心。河北片区综合服务中心是以布置行政办公、商业服务、文化娱乐、体育及教育科研为主体的城镇中心。自从东华镇行政区划进行重新调整后，英华新城区面积大幅扩张，工业增加外来人口数量，经济总量也大幅增涨，整体固定资产投资快速开放上升，从东华整体宏观市场来看，随着东华镇招商引资力度的不断加强，城镇对外经济合作的不断推进，在东华的房地产发展起步阶段，给项目的开发提供首进驻的有利支持。华侨工业园的规划落地，当前在政府的推动下，基础设施建设逐步跟上，对外交通的通达性较好。2007年人均GDP东华人均GDP达到8800元(现时折合约为（1289.5美元），同比增长率达到52.4％。农村人均纯收入3006元，城乡居民年末储蓄存款4.62亿元。项目区位分析发展阶段房地产市场现状分析小结：三线城市下的镇级地产，价值明显特征主要集中在市集呈块状布局或者在干道两边呈带状布局，经常兼顾于住于商，以家庭为单位，这些明显表现为“路通财通”的初级居住物业。镇级地产的商铺业态主要以区域内日常生活和与农产品交易为主要形态，业态初级，且没有统一规划，大多以自然形成为主。由于镇级地产的价格洼地，相对来说地多人少，地价相应便宜，地产开发应结合消费习惯。小结：以上分析中，由于镇级市场的特殊性，人均收入较低，消费层面比较初级，因此产品开发必需以快打慢策略，以最快的速度，以最好销的产品投入市场。客户特征分析项目市场总结二次市场问卷调查数据分析客户对配套需求调查（125人）分析小结：镇级地产，乡镇民众受传统观念影响，且土地资源相对多，因此大多数人都会选择买地自建，有两大方面优势：①可永久拥有物业和地块。②建筑造价相应较低。由于当地地产开发程度还比较初级，客户对高层建筑接受程度不高。由于购买力的限制和宅基建筑影响，市场对现成商品房的需求量不是很大，核心市场对于商品房面积要求也不高，约在100—120㎡之间的三房户型，这些主要以家庭为主要购买单位。从经济实用的角度分析，市场客户对于地皮面积的要求主要集中在100—150㎡之间，而建筑面积可以通过加多楼层来增加，推算其总建面幅度约在：200—800㎡/户。物业用途调查（125人）临街屋檐飘出宽度调查（125人）客户对商业地块可接受价格调查（125人）楼房外墙颜色调查（125人）市场问卷调查数据分析小结结论项目定位项目SWOT分析交通区位：对外，有京珠高速等线路，对内镇区规划道路环线已经形成，部分路桥已经建成，本项目刚好地产新城中心；配套完善：由于新行政中心，人口聚集密度小，配套还未完善，镇区人口相对较少，到目前位置，商业环境还较差；规模优势：地块面积较大，土地平整，利于平面规划及整体设计；区域规划：新行政中心，政府规划已经公示并且早已开始实施；商业条件：东华未以前四镇合拼而成，镇级商业主要以集市为主，因此镇区商业比较分散，商业条件需要政府梳理和引导。借助条件：华侨工业园的建成落地，多家企业进驻，外来人口不断增多；发展机遇:政府6年内没有推出住宅地块（宅基地），对于本项目是个机遇。项目市场定位战略模型项目总体定位项目主题定位项目形象定位项目物业档次定位项目商业定位项目客户定位项目开发模式宅基现象冲击成品市场项目地块分析项目开发原则成功案例分析含光商业街现况主要业态有：建材、饮食、菜市场、水果、酒水、药店、小商品批发、发廊和服装等。到目前为止已有商家入驻，商业气氛正逐步形成，并业趋兴旺。失败案例分析城月镇“新市场”住宅区现状分析开发模式：以居住带动商业配套模式；开发的主体是镇政府，刚开发推出市场之始，有大量的当地居民和农村进城客户前往买地置业，当地地价不足300元/㎡；只是作为一个纯粹居民区，相应配套严重不足，连一般性质的商业配套都缺乏，如此大的居民区日常需要的菜市都没配套。据了解，当时规划有菜集市配套，但因为政府预估不足，规划缺乏前瞻性，因此在后期落地实施时，因土地预留规模不足而流产。开发周期：将近25年，目前只是开发了7成，由于政府