前前言××集团精心打造的东环国际广场，集现代化、文化、信息于一体，充分体现开发商专业力量和综合实力，是××乃至××大地最具现代色彩的精典物业。开发商以积极前瞻之眼光，提前选聘物业管理合作方，更加难能可贵。××一日千里的发展形势吸吸着我们，××集团高度市场化运作的效率感染着我们，××物业管理人积极响应，全情投入，经过十余天的紧张工作，为该项目精典物业度身定做全套物业管理服务方案。我们真诚地希望获得此次与××集团合作的机会。**是中国物业管理行业的劲旅，经过十八年悉心探索和实践，现已发展成为部物业管理*级资质、管理规模近**万平方米、年度营业额（物业管理费和租赁费）超过亿元的企业。**以经营型物业管理为优势，擅长综合型高层物业项目，服务观念到位，技术力量雄厚，管理团队极富进取和创新精神。**近年承揽之多项大型物业，品牌卓著，广受业主、客户赞誉。服务××东环商务，是我们××物业管理人的骄傲！我们相信，凭籍**服务客户最高原则的经营理念和经过市场锤练的专业力量，我们一定能够圆满完成××东环商务物业管理光荣任务，使××东环商务优质楼盘在售后服务领域再添一金！Ⅰ.提高××东环商务经营管理水平的整体设想及策划1.1认识与定位1.1.1项目概况东环国际广场（以下简称××东环商务）位于××市××路、××路和××路交汇处，占地面积**万平方米，总建筑面积**平方米，地下3层，地上30层，是一座以高档写字楼为主，融合商场、金融、餐饮、会务中心和酒店于一体的智能化大厦。整座大厦建筑形象现代、壮观，地理位置极佳，楼宇机电设备先进，配套设施完善，和写字楼东环商务水准全面轨，是××市高档写字楼客户的最佳选择。××东环商务拟定于今年*月底封顶，年内全面投入运行。××集团极具战略眼光，不仅在项目规划设计阶段选择世界名家，早在大厦入伙前*个月，即开始筹划日后的物业管理服务，体现出成熟地产商的风范。1.1.2服务需求××东环商务物业管理总体要求是：•创造高效、有序、尊贵、舒适的办公环境以及餐饮、消费和健身活动场所；•整体设备运行可靠，消费价格合理，物业服务优良；•提供商务、会务、信息、咨询等服务，全方位满足写字楼客户需求。1.1.3客户分析××东环商务客户群体包括业主、租户、来宾、顾客、会员等，其中写字楼客户以白领上班一族为主，普遍素质较高、眼界宽广，法律观念和维权意识较强，对物业管理服务需求期望值较高，对环境、文化、环保、信息方面的要求与一般客户群体亦有所不同；商场、酒店、酒楼和康体中心等客户成分复杂，需求多样化，其中经营者对营造繁华的商业气氛需求突出，而消费者要求方便、舒适、悠闲、自在，这些与写字楼注重的严肃尊贵气氛很大差异，增大了大厦的管理难度，因此，根据不同的需求层次实施高质量，全方位的特色管理服务显得很有必要。1.1.4项目定位××东环商务项目整体形象定位是：现代、高效、环保、繁荣•现代展示现代化、东环商务化的商务办公形象。•高效塑造进取、创新和富有效率的商务气氛。•环保树立注重环保的文化内涵和社会形象。•繁荣聚集××商贸气氛，打造××商城亮点，注重社会效益和经济效益。1.2工作重点1.2.1全方位整体经营××集团在本项目物业管理邀标活动中，其重要宗旨之一是选择一家优质并真正是实力的物业管理企业，全面承接××东环商务物业项目的经营、管理和服务工作。××东环商务集办公商务、消费健身多种功能于一体，要满足各种客户的不同需求，要求物业管理公司在保证物业管理主项基础上，提供综合配套服务，包括租赁经营服务、会务服务、商务服务、信息服务、网络设备维护及技术服务、汽车美容服务等。**在物业经营运作方面，积累了较多成功经验。**若有幸接管××东环商务项目，将迅速组织专业力量，融合于该项目市场推广活动之中，深入分析目标客户服务需求，细致调整物业功能布局，从时间、市场、服务三个视角规划和经营××东环商务优质物业，全面提升该项目的市场价值。1.2.2大厦整体形象通过环境形象与楼宇形象的控制，大厦设备和公共设施的管理，周边治安和交通的控制与引导，物业管理服务人员的行为规范以及**专业形象的展示和物业文化气氛的融合，塑造现代、高效、环保、繁荣的整体形象，为发展商××集团和××市树立物业管理优质品牌。1.2.3楼宇设备管理××东环商务设备先进，智能化程度高，大厦使用功能多样化，要求24小时全天候保障设备运行万无一失，这对物业管理公司设备管理的技术实力是重要的考验。**拟在前期介入期间全面参与设备安装、调试、熟悉设备特性，掌握运行规律；在正式运行后，确保电梯系统、供配电系统、给排水系统、消防控制系统、中央空调及通迅系统等关键设备运行正常。1.3指导思想、管理模式、管理目标、奖惩措施1.3.1指导思想：真诚合作