北京立水桥项目可行性研究报告精品资料（完整版）资料(可以直接使用，可编辑优秀版资料，欢迎下载）北京立水桥项目市场可行性研究报告2006/07/30目录第一部分项目总说明88项目背景8项目发展商情况8项目评价目的9项目评价依据9建设必要性101.2.项目概况10项目地块状况10项目规划指标11项目建设现状12第二部分市场前景分析132.1项目总论13.项目存在问题与建议232.2项目提出背景242.3市场研究292.3.12.4市场研究35第三部分项目经济分析453.1投资估算453.1.13.2开发进度48第四部分项目可行性分析结论484.1经济评价484.2社会环境评价504.3总体结论及建议52第一部分项目总说明项目背景为积极配合及支持北京市整体发展规划，把握新政后新一轮房地产开发的商机，****房地产开发通过审慎的市场研究，****房地产开发拟开发建设甲级写字楼、公寓办公、商业裙楼等。项目发展商情况项目发展商：****房地产开发开发资质：**资质法人代表：***注册资金：***万元注册号：**********项目评价目的本报告对北京立水桥项目的可行性进行评估。其主要评价目的为：投资环境研究分析，把握宏观市场环境市场研究分析，确定项目的市场定位（包括但不限于销售价格定位）通过对该项目投资开发总价值、投资成本费用、资金筹划计划、销售收入、经营成本、税金等基础数据的预测和选定，利用利润率、净现值、投资内部收益率、投资回收期等经济指标对项目进行盈利能力分析及评价；通过对项目现金流量、资金来源与运用对项目进行贷款偿还能力分析，帮助开发商安排融资计划；通过对项目的敏感性分析、盈亏平衡分析、概率分析、对项目进行不确定性分析；为委托方进行项目决策、开发、经营和管理提供参考；为政府进行项目审批提供参考和依据。项目评价依据中华人民共和国建设部发布《房地产开发项目经济评价方法》；****设计院设计的《北京立水桥项目修建性详细规划方案》；中华人民共和国企业法人营业执照（副本）委托方提供的项目开发有关资料建设必要性从社会效益角度分析，本项目的建设符合北五环外的控制性规划和详细规划。为北五环外的规划建设提供高品质的房地产产品，满足区域市场对于写字楼及商业用房的需求，同时进一步繁荣北五环外路段区域。项目的建设将带来较好的社会效益。从企业经济效益分析，由于市场上对办写字楼及商业用房有着较为旺盛的需求，本项目的开发建设面临着良好的市场环境。本项目将面临较强的盈利空间，对于企业的利润增加及资本金积累有着较好的推动作用。不论从社会效益或企业经济效益分析，本项目的建设有着充分的必要性1.2.项目概况项目地块状况项目位于交通主干道****路，东临****、南临*****、西面是*****、北连*****。项目所处位置***路段是2005-2006年北京房地产发展较为活跃地区之一，有着较好的区位优势，拥有着良好的生态环境品质和明显的经济效应。项目规划指标◆主要经济技术指标：项目规划用地：8730㎡；居住户数：写字楼：****户；商业：****户；总建筑面积：30555㎡；其中：写字楼：****㎡；商业：19592㎡；写字楼层数：**层；建筑控制高度：45m居住区建筑面积毛密度（容积率）：3.5;建筑占地面积：****㎡；绿地率：**％。停车位：****辆（地面：**辆；地下：***辆）。项目建设现状本项目是北五环外路段整体规划中，集高档写字楼及商业裙楼于一体的高品质房地产开发项目。目前项目处于前期市场研究、概念设计阶段。第二部分市场前景分析2.1项目总论◆****.2项目建设单位◆****.3项目位置◆马鞍山花园项目位于北京市北五环外，安立路与立水桥道路的交汇处东南。.4项目周边目前现状◆项目东临主要干道***路，路东为*****；项目南侧为*****；北侧是***********。.5项目性质及主要特点项目性质为商业金融用地，本地块现状：厂房、办公楼等。.6研究工作依据规划设计方案结合实际市场调研北京市房地产市场调查2005年，北京市房地产市场在商圈分布上除传统的CBD、金融街、中关村三大商圈外，朝外、燕莎、奥运村、长安街等二线商圈进一步走向成熟，并大有后来居上之势。上地商圈以富地大厦、金隅科技中心、盈创动力为代表迅速崛起，开始向二线商圈冲击。但CBD、金融街、中关村在高档写字楼市场上的定位