房地产全程策划方案撰写（上）现在中国房地产产业已从卖方市场转变为买方市场，结合房地产市场策划营销理论和实践运作方法，提出"房地产全程策划营销方案"，从项目用地初始阶段就导入策划营销科学方法，结合房地产行业运作步骤，逐步实施。关键内容1、项目投资策划营销；2、项目计划设计策划营销；3、项目质量工期策划营销；4、项目形象策划营销；5、项目营销推广策划；6、项目顾问、销售、代理策划营销；7、项目服务策划营销；8、项目二次策划营销；第一章项目投资策划营销项目投资策划营销是全案最为关键步骤，反应了发展商选择开发项目标过程，这个过程是考验和衡量发展商房地产运作能力关键步骤，这个过程操作好了，就意味着项目成功了二分之一，在这个过程中多下功夫，以后开发经营就能够事半功倍。项目投资策划营销可对项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提醒，还对项目开发节奏提出专业意见。一项目用地周围环境分析1、项目土地性质调查.地理位置.地质地貌情况.土地面积及红线图.土地计划使用性质.七通一平现实状况2、项目用地周围环境调查.地块周围建筑物.绿化景观.自然景观.历史人文景观.环境污染情况3、地块交通条件调查.地块周围市政路网以其公交现实状况、远景计划.项目标水、路、空交通情况.地块周围市政道路进入项目地块直入交通网现实状况4、周围市政配套设施调查.购物场所.文化教育.医疗卫生.金融服务.邮政服务.娱乐、餐饮、运动.生活服务.娱乐休息设施.周围可能存在对项目不利干扰原因.历史人文区位影响二区域市场现实状况及其趋势判定1、宏观经济运行情况.中国生产总值：第一产业数量第二产业数量第三产业数量房地产所占百分比及数量.房地产开发景气指数.国家宏观金融政策：货币政策利率房地产按揭政策.固定资产投资总额：全国及项目所在地其中房地产开发比重.社会消费品零售总额：居民消费价格指数商品住宅价格指数.中国城市房地产协作网络信息资源利用2、项目所在地房地产市场概况及政府相关政策法规.项目所在地居民住宅形态及比重.政府对各类住宅开发和流通方面政策法规.政府相关商品住宅在金融、市政计划等方面政策法规.短中期政府在项目所在地及项目地块周围市政计划3、项目所在地房地产市场总体供求现实状况4、项目所在地商品住宅市场板块划分及其差异5、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发觉6、商品住宅用户组成及购置实态分析.多种档次商品住宅用户分析.商品住宅用户购置行为分析三土地SWOT（深层次）分析1、项目地块优势2、项目地块劣势3、项目地块机会点4、项目地块威胁及困难点四项目市场定位1、类比竞争楼盘调研.类比竞争楼盘基础资料.项目户型结构详析.项目计划设计及销售资料.综合评判2、项目定位.市场定位：区域定位主力用户群定位.功效定位.建筑风格定位五项目价值分析1、商品住宅项目价值分析基础方法和概念.商品住宅价值分析法（类比可实现价值分析法）：选择可类比项目确定该类楼盘价值实现各要素及其价值实现中权重分析可类比项目价值实现各要素之特征对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素对比值依据价值要素对比值判定本项目可实现均价.类比可实现价值决定原因：类比土地价值A市政交通及直入交通便利性差异B项目周围环境差异：自然和绿化景观差异教育和人文景观差异多种污染程度差异小区素质差异C周围市政配套便利性差异项目可提升价值判定A建筑风格和立面设计、材质B单体户型设计C建筑空间布局和环艺设计D小区配套和物业管理E形象包装和营销策划F发展商品牌和实力价值实现经济原因A经济原因B政策原因2、项目可实现价值分析.类比楼盘分析和评价.项目价值类比分析：价值提升和实现要素对比分析项目类比价值计算六项目定价模拟1、均价确实定.住宅项目均价确定关键方法：类比价值算术平均法有效需求成本加价法A分析有效市场价格范围B确保合理利润率，追加有效需求价格利用以上两种方法综合分析确定均价2、项目中具体单位定价模拟.商品住宅定价法：差异性价格系数定价法（日照采光系数、景观朝向系数、户型系数、楼层系数、随机系数）.多种差异性价格系数确实定：确定基础均价确定系数确定幅度.具体单位定价模拟七项目投入产出分析1、项目经济技术指标模拟.项目总体经济技术指标.首期经济技术指标2、项目首期成本模拟.成本模拟表及其说明3、项目收益部分模拟.销售收入模拟：销售均价假设销售收入模拟表.利润模拟及说明：模拟说明利润模拟表.敏感性分析：可变成本变动时对利润影响销售价格变动时对利润影响八投资风险分析及其规避方法提醒1、项目风险性评价.价值提升及其实现风险性：项目标计划和设计是否足以提升项目同周边项目标类比价值项目形象包装和营销推广是否成功2、资金运作风险性.降低资金占用百分比，加速资金周转速度，降低财务成本.对销售节奏和开发节奏进行良好把握，以尽可能少资金