商业为什么不火成功的出售背后，是艰难的招商过程，症结何在？商业地产为商业流通搭建一个实体平台社区商业其他分类方式商业地产从前期项目定位到后期经营管理是一个完整系统的操作过程，商业地产的开发应当建立在系统化分析与理性操作平台基础上，将各个环节之间有效的串联、衔接与配合，进而形成完整的商业系统支撑体系。[成功的商业源于明确的定位]商业定位的五个方面:消费商圈构成：主圈--65％的顾客；小型商店主圈在0.8公里以内，步行10分钟；大型商场主圈在5公里以内，任何交通工具20分钟以内。次圈--25％顾客；小型商店主圈在1.5公里以内，步行20分钟；大型商场主圈在8公里以内，任何交通工具40分钟以内。边圈--10％顾客；小型商店主圈在1.5公里以外，步行20分钟以上；大型商场主圈在8公里以外，任何交通工具40分钟以上。商圈辐射范围：包括一级商圈、次级商圈辐射范围；经营方式服务于商业主题；经营方式与商业主题相互促进、相得益彰；案例2：徐州东城国际花园城商业中心（三益设计）——城市副中心的超大性商业综合体项目住宅区——居民需要完善的生活配套和区域商业中心区域商业综合体管委会——办公商务人员需要商务用房及餐饮休闲设施酒店公寓及商务办公高铁及高速——外来人员目的性消费及路过性消费目的性专业性卖场TOPICTWO商业运营模式影响商业空间的划分方式出售型——小铺面划分、相互独立；持有型——店铺的聚集效应、大空间设置的可能；柱网的选择，适宜的开间与进深，供水、供电、设备系统的配置。商业运营模式影响商业空间的整体格局出售型商铺对空间质量本身要求高于对空间位置的要求，要求有相对独立的空间；持有型商铺要求更高的环境质量与环境附加值；错时经营的商铺应当相对独立，形成各自完整的经营空间；商业运营模式影响商业建筑的整体形象TOPICTHREE案例分析：案例分析：由于主力店所处的位置、所占的面积、所需要的停车位和货运通道等因素对商业建筑设计产生重要影响。因此，主力店的招商应当在定位前期完成，以确立正确的空间设计思路。（另见表格文件）三益的鱼骨模式适宜的商业开发模式：(1)专业化的服务主体的高度集中与整合；(2)投资、策划、设计、招商、运营、管理——全程一体，专业协同(3)以商业策划与先导；(4)以建筑设计为纽带；(5)以招商运营为核心；开发主体的高度整合——弘基企业包括下属公司：上海弘基房地产开发有限公司上海弘策房地产咨询有限公司上海弘基投资有限公司上海创邑投资管理有限公司上海三益建筑设计有限公司“鱼骨模式”的运行观念与特征：设计的误区原则一：土地的高强度开发用足底商、用足建筑密度，争取最大的商业延展面原则四：重估楼层价值体系二层及以上铺面层高设计二层及以上步道平台设计利用特殊交通方式拉动人流上行垂直楼面租金效益的重新分配昆山弘基财富广场（三益设计）原则七：延续地方文脉，提升商业文化品质以城市环境为核心，挖掘地方美学，增强商业建筑的地方文化特色以不同的地方文化策略对待不同的商业设计与改造：新天地与城隍庙新加坡这个项目修建的时间较早，当初的目的可能是要创新，给人一种新奇的感觉。这种商业街与业态有一个匹配性的问题，它非常适合做餐饮休闲类的商业。因为这种商业街会有一个很大的中空，透过这个中空的造型，消费者可以在底层就看到高层的店铺，具有极佳的展示面。另外，这种通透的大厅能够给人带来一种融于自然的感觉，最大限度地为消费者创造了像是在室外行走的感觉。立体型商业步行街也有其自身的弊端，一方面中空的设计所浪费的商业面积很大，费尽心思所营造的气氛可能还是达不到室外步行街的自然效果。另一方面，坡度的设计可能导致消费者在行走时容易疲劳。通常来讲商业街的基座面积越小、坡度越大，消费者也就越容易感到疲劳。谢谢！Thanks!