物业管理如何从提高设备的使用效率入手节约开支某高档智能化涉外写字楼位于上海市中心，良好的地理环境提高了该物业的知名度，对提升物业的租售率起到了积极的作用。该物业建成于年，分为东、南双塔楼，地上共计层，地下层。大楼层为裙房，设计为商业娱乐综合性用房，层为商务办公用房。设计之初，裙房装备台自动扶梯，东、南楼各设台客用升降梯及台消防货用电梯，客用升降梯运行速度米秒，额定载客人。东、南两楼分设台客用升降梯至地下及。就设计本身来说，电梯的分布基本上考虑到了各个楼层。大楼投入正式使用后，却出现了与设计初衷不符的状况。随着楼内住户的不断增加以及客户性质的不断增多，该大厦电梯分布设计中的不足逐渐显现出来：一、由于裙房首层与东、南两商务办公楼互不相通，裙房正门又正对交通十字路，无法停车，并且裙房与地下车库之间也没有直接连通的通道，因此，客户上至层裙房还是多数选择乘坐东、南塔楼的升降梯，裙房原设置的自动扶梯也就无法发挥正常的使用功能。二、客用升降梯设计之初采用了当时较为流行的群控方式，即按高、中、低平均设置了台客梯各自的基站，以便用户在任意一层招呼后，最近的客梯就会以最快的速度到达招呼楼层。增设上班高峰功能，即在上班的高峰时段，客梯在首层停靠需达到额定载客量的或等待分钟后再启动，以最大限度地发挥电梯使用效率。但随着近年楼内住户的增多，同时裙房引进了多家营业场所，楼内人流量急剧增加，再加上本来米秒的客用升降梯运行速度就偏慢，电梯的群控功能逐渐失去优势，群控功能在某些情况下还对客用升降梯发挥最大功能有所影响。三、由于设计之初未充分考虑实际运行中可能出现的最大人流量，东、南两楼各台客运升降梯的配置使得电梯的使用日渐捉襟见肘，并且东、南两楼各只有一台客运升降梯到达地下及，不仅未能解决地下车库的人流，而且还影响了电梯的运行速度。出于上述客观原因，客户对电梯运行的投诉逐渐增多，纷纷提出电梯速度偏慢、电梯等候时间长等意见，给物业管理工作带来了一定的困难，改善电梯运行现状迫在眉捷。因建筑的客观缺陷一时无法改变，物业管理公司只能另辟蹊径，从管理上想方法，缓解电梯运行的压力。在问题出现之初，针对电梯配置数量少的情况，物业公司花力气将消防货运电梯进行装修，在上、下班高峰时段派专人驾驶，投入载客运行，以减轻客梯的压力，同时高峰时段派专人在大堂对客流量进行引导管理，促进人群分流，提高电梯的使用率。虽然此举取得了一定的效果，但仅是“治标”，还未“治本”，未能彻底解决日渐提升的电梯高使用率问题。为此，物业公司多次与电梯维保单位讨论解决问题的办法，提出了几个解决方案：1提高电梯的运行速度，以增加电梯运能，缓解电梯压力。但此方案需改造底坑和传动装置，一来投入太大，需进行大规模的施工，二来已正常运作的大楼也没有时间进行此类改造。显然此方法不适合物业公司采用。2实施电梯单双分层。从理论上讲，电梯单双分层能减少电梯停靠的频次，提高使用效率，但实行电梯单双分层并不能提升电梯运行的速度。实施电梯高低分区。电梯高低分区在很大程度上能提高电梯的运行速度，较好地改善电梯的运能。电梯高低分区的缺点是如果其中一台电梯出现故障的话，对人员分流的影响较大。在综合分析比较这三种方案的优劣后，物业公司就具体实施单双分层还是高低分层，决定通过具体的实践来加以区分。在征得楼内业主及客户的同意后，综合考虑东、南两楼楼层分布的特点以及每个楼层的人员数量，物业公司分别在东、南两楼试行单双分层以及高低分层。在电梯实施分层'分区之初，客户的反映不一，物业公司又投入了大量的人力物力，积极做好客户的解释沟通H作。在一个月的试行之后，经过定期地观察和仔细地研究，很快发现，南楼试行高低分层的效果比东楼试行单双分层的效果要好。南楼试行高低分区后，低区电梯降低了运行区间，增加了运行频次高区电梯不再停靠低区楼层，电梯在低区运行段提高了运行速度，较大地改善了电梯运行的压力，提高了电梯运能。而在东楼试行单双分层的效果却不甚理想，虽然实施单双分层，但电梯停靠的频次并没有降低，运行速度也没有很大的提高，分层的效果也没有得到较好地体现。因此，通过一个月的试行，综合比较两种电梯分层、分区的效果，在充分听取了客户的反映后，大家一致认为分高低区电梯的运行效果较好，一个月后，该大厦的客梯全部改为分高低区运行。实践证明电梯高低区运行改造的效果非常明显，最大程度地发挥了设备的使用效率，从根本上解决了长期困扰客户日常需要和管理中心的难题。对于物业管理公司来说，物业硬件条件与物业服务工作密不可分，但硬件设施的好坏不会都尽如人意。出现硬件设施与实际操作不相符的情况时，物业管理人应开动脑筋，创新思维，考虑从软件上对硬件设施的不足进行弥补，最大程度地提高设备的使用效率，开源节流，降低设备的使用成本，为客户提供更适宜、便捷的服务