中国深圳深圳港中旅花园物业管理方案戴德梁行物业管理有限公司二零零三年九月深圳港中旅花园（一期）物业管理初步规划方案(修订稿)项目清单页码一、物业管理整体设想1－61.1项目情况11.2物业管理档次及目标11.3标准物业管理服务内容2－41.4管理目的41.5酒店式物业管理服务建议5－6二、配套设施及智能化管理建议7－14三、（一期）物业管理预算方案（初稿）15－293.1管理收支预算16－183.2管理成本分项核算19－253.3管理处人员架构方案27－29四、管理模式31－344.1工作流程31－324.2信息反馈渠道334.3控制方式34五、（一期）管理服务人员配备35－365.1各类人员数量及文化素质要求355.2人员来源及岗位配置355.3人员编制、职责一览表36六、培训37－386.1培训计划376.2培训方式376.3培训目标37－38七、前期管理物质装备计划39－447.1物业管理服务人员住房397.2管理用房397.3管理处配备需用品情况39－44八、工程管理及维修保养计划方案45－648.1设备管理规定45－518.2一般管理措施528.3公用设施维修保养计划53－578.4房屋本体维修保养计划58－648.5工程管理值班制度65－72九、管理规章制度及服务程序72－1429.1公众制度及管理服务程序72－88A管理服务手册及应急处理程序72－80B用户守则81－88C装修管理程序89－96D装修管理规定96－1039.2管理处内部岗位责任制103－109.3管理运作制度104－136A财务管理运作制度104－110B保安管理及停车场管理运作制度111－123C清洁管理运作制度124－128D绿化管理运作制度129－1369.4考核制度137－142十、档案的建立和管理143十一、社区文化活动144－146十二、客户服务项目147－15312.1无偿服务14712.2有偿服务148－153十三、品质管理及服务质量的控制体系154－15913.1总则15413.2质量记录控制155－15613.3内部质量审核程序157－15813.4质量标准实施措施15813.5标准承诺159十四、提高管理服务水平新设想160－163十五、物业租赁服务管理规程164－173十六、“港中旅花园”(一期)入伙工作流程及计划建议案(初稿)174－177十七、“港中旅花园”物业管理客户服务中心工作规范及流程建议案(初稿)178－180一、物业管理整体设想1.1项目情况深圳港中旅花园位于在深圳市农科中心内，自然环境优美，适合高尚住宅。港中旅花园（一期）项目总建筑面积124,301.71m2，小区占地面积共55,831.5m2，可销售面积95,160.68m2，由43栋别墅、21栋7－12层小高层、4栋15－18层高层组成。为保障物业的正常使用，提高楼盘形象和扩大开发商的信誉及推动今后的开发计划，结合项目的开发设想，特提出如下物业管理方案以便进行研究、审核。深圳港中旅花园的投资商为港中旅（中国）投资有限公司，发展商为港中旅置业（深圳）有限公司，物业管理由港中旅物业管理（深圳）有限公司进行专业化的管理服务。通过提供优质服务来创造精品以树立楼盘品牌；方能使港中旅花园真正做到物有所值。因此，港中旅花园应缔造环保及舒适安全小区之高档管理档次的概念，开展人性化服务，在农科中心片区形成环境优美、安全舒适、服务周到、配套齐全的高尚住宅小区。2物业管理档次及目标为保障小区的顺利入伙、使用，提高小区的形象，必须引进欧美“以人为本”之公馆式全方位物业管理服务；做到物有所值，对促进物业的保值、增值及提高开发商的企业形象大有益处，这应作为物业管理的重点。深圳港中旅花园应力争成为深圳市物业管理的榜样，以树立其物业名牌，并成为物业精品。1.3标准物业管理服务内容：旨在为用户提供最出色的服务，戴德梁行物业管理有限公司将全力协助深圳港中旅花园物业管理公司组织专业的管理队伍，通过优质的客户服务，争取高水准的表现，让港中旅花园的用户获取最大收益的同时，亦感受到管理公司高效率的运作方式。在日常物业管理服务中，除了实行一般住宅小区所涉及之公共设施管理、服务工作外，主要为安全保卫、清洁卫生、设备运行管理、客户服务、绿化管理、停车场及楼宇监督和管理，还提供一系列的便民服务工作，使该物业在管理上更上一个档次，主要有：(1)家庭维修服务；(2)代请家居清洁；(3)代介绍钟点工、家教、保姆等；(4)代订车、船、飞机票；(5)代订报纸、杂志；(6)代办邮政、特快专递；(7)代洗衣送衣服务等。另外，物业管理公司还将