TS公司房地产投资信托基金模式探析2房地产投资信托基金基础理论2.1房地产投资信托基金的概念房地产投资信托基金英文名为RealEstateInvestmentTrusts，简称REITs，它是于1960年在美国诞生，最早是为了避免管制而产生。它主要是把投资信托作用于房地产，将产业投资基金证券化，建立专门的投资运营团队和金融机构，通过发行收益凭证，广泛吸收社会上多数人的资金来进行房地产领域直接或者间接的投资，如房地产开发、抵押贷款、房地产证券等多种区域和类型，再将这些收益进行按比例分配给投资者的一种中长期投资方式。由于房地产投资信托实行的是集中管理和多方位的投资，能够有效的规避风险，从而获得较高的收益回报，可以说房地产投资信托基金是将房地产政券化的金融方式。自从美国政府对REITs采取优惠的税收政策后，房地产投资信托基金一跃成为最为重要的投资金融方式之一，它的分红以达到可观的90%。随着REITs的火爆，美国目前大约有300多家房地产投资信托基金机构，绝大部分都在证券所进行上市交易。我国也有与REITs极为相似的房地产集合资金信托计划，但是它是由信托机构主要负责的一种信托关系，纯粹属于私募，与国际意义上的REIFs有着一定的区别，有些类似我国的开放式和封闭式基金。房地产投资信托早期的定义是：“有多个受托人作为管理者，并持有可转换的收益股份所组成的非公司组织”。也就是将REITs明确为持有房地产或者抵押贷款等资产的封闭型基金，而后虽然随着美国政府对REITs的几次税收政策变化，REITs在各国的发展中都不一样，但是都没改变其产地产投资基金的本质。不过与之不同的是，REITs往往在一定的条件范围内可以获得税收优惠。REITs主要有两种运作方式，一种是载体公司通过向投资者发放收益凭证来募集资金，用于商业地产的投资，再将收益分配给投资者；另一种是物业公司将旗下的资产均等的分割，出售给投资者，类似于债券。一般来说第一种方式比较稳定。房地产投资信托基金是在政府政策规范下，根据房地产行业的科学规律，依靠房地产的六大环节出现并逐渐完善的，代表着房地产先进的生产力，并能促进整个房地产行业的规范。2.2房地产投资信托基金的特点2.2.1稳定性强房地产投资信托基金主要是由有着丰富的投资经验和知识的执行专家团队进行操作的，他们拥有着先进的技术水平，及时广泛的信息沟通渠道，能够针对国内外的经济状况，行业特点，公司财力进行综合分析，从而寻找投资时机和目标，这种专业化的经营模式给投资者的收益提供了稳定的保障。而且房地产投资信托基金的投资方式是将资金分散到不同的领域和类型的不动产和债券、股票上。同时与其他类型的金融投资产品相关度较低，分散投资降低了房地产投资信托基金的风险，一定程度上增强了其稳定性。其次，REITs以房地产作为主要的价值依托，不会因为通货膨胀而有所损伤，因为其一在通货膨胀期间，物价上涨，而房地产的价值也会随之上升；其二REITs的另外一部分分红来源于地产租金，这部分也会随着通货膨胀和上涨，从而提升了其收益。可以看出，房地产投资信托基金有很好的保值效应。房地产投资信托基金的稳定性的另一个表现在于它的价值波动是比较小的。用衡量价值波动的β系数来看，从1974-2003年，β的平均系数只有0.57，只是在2007年因为全球房地产市场的调整和风暴下，出现过短期的恐慌行为。2.2.2收益性高美国的税收政策要求REITs将收入的90%用于分红，而REITs的投资对象必须为房地产，这就导致了REITs的能够保证高分红和一定程度上的成长。能够影响房地产信托投资基金的主要为两个方面原因，一是经济状况，二是房地产市场运营状况.将REITs公司股利率与十年期国债收益率做比较：图10比较了1990年以来美国房地产投资信托基金协会（NAREIT）公布的权益类REITs上市公司的股利率（DividendYield）与美国十年期国债的收益率（Yield）。从图中可以看出，权益类REITs上市公司的股利率从整体上还是超过美国十年期国债的收益率，1998年至2006年的平均利差（Spread）是1.4％，只在1997－1998年和2006－2007年两个时间段里略低于十年期国债。经济运行情况和房地产市场走势是影响REITs收益的两个重要原因。2006年，次贷危机爆发以来，全球REITs的收益率均受到较大影响，以我国台湾为例，台湾目前上市的8款REITs今年二季度绩效几乎都是负数，部分REIT甚至亏损4%、7%。不过也有些国家和地区的REITs保持了不错的收益水平。据瑞银报告预测显示，2008年前两季度新加坡及香港REITs平均息率分别是5.9％及5.4％，均高于十年期美国国债孳息率3.87厘。这表明了有效的投资策略可以抵消市场的一些负面影