项目二物业管理招标与投标运作导入：物业管理招投标的概念二、物业管理招投标在中国的发展（一）试验阶段（二）倡导推广阶段2.1999年11月8日，当时全国最大的经济适用房项目—北京回龙观文化居住区（一期）面向全国在北京举行了招投标活动。最终北京天鸿集团房地产经营管理公司和深圳长城物业管理有限公司以微弱的优势中标。第一次面向全国招标物业管理公司，打破了过去“重建设轻管理”、“谁开发谁管理”的旧模式，而将“开发建设”与“物业管理”分开，为全国物业管理招投标工作积累了经验，推进了全国物业管理市场化的进程。3、2000年，南京龙江高教公寓物业管理项目进行公开招标，各企业不仅需要策划服务管理方案，又增加了费用测算和报价。4、建设部38万平方米办公大楼的管理权拿出来通过招标方式选择管家。确定了万科物业管理公司来管理，建设部每年支付物业管理费300多万元，平均每月每平方米价格仅为0.658元，与经济适用房物业管理费相当。（三）以法制形式促进全面推广阶段3、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》于2003年9月1日起实行。其中规定，在业主大会选聘物业管理公司之前，由建设单位通过招投标的办法选聘物业管理公司实施前期物业管理。案例1：一个物业公司经理的疑问一个物业公司经理的疑问？？任务一如何组织与实施物业项目的投标1、所招标的项目符合城市规划要求；2、所招标的项目符合政府颁布的规模要求；3、所招标的项目能够为物业服务企业开展工作提供一定数量的办公用房、商业用房；4、所招标的项目，按照政府规定的各类维修基金必须己经落实；5、招标所需符合的其他条件已经具备。三、招标的方式请思考公开招标的优缺点？优点：可以保证投标单位有相关的资质条件和管理经验，信誉可靠。缺点：1、由招标人预先选择了投标人，因此可选择范围无疑就缩小了。2、容易诱使投标人之间产生不合理竞争，容易造成招标人和投标人的作弊现象。邀请招标主要适用于标的规模较小（即工作量不大，总管理费报价不高）的物业管理项目。3．协商招标四、物业管理招标的内容物业管理在物业建设和使用中的时间顺序案例2：如何有效进行早期介入该物业项目位于粤西的一个沿海城市，开发规模较大，总建筑面积达40余万平方米，是当地最大的住宅建设项目，因此倍受当地居民和政府的关注。整个项目分三期建设，第一期为经济适用房，同时被列为该市重要工作，整个小区建设申报国家康居示范工程小区。第二期、第三期由于消费者为中高收入阶层。该物业建设单位前期已开发过多项物业项目，自己组建了物业管理企业，为把这个项目建设好、经营好，该物业建设单位拟聘请有经验的物业管理企业担任项目的物业管理顾问，帮助解决前期的物业管理问题。由于该地的房地产开发和物业管理水平在广东地区相对落后，消费者的置业观念和物业管理意识和其他地区比较还有差异，房地产售价和物业管理收费都处于较低的水平。小品饰演（5分钟）五、物业管理招投标的程序1、成立招标机构1）自行成立招标机构。2）采用委托招标代理机构招标。（2）编制招标文件六、物业管理招标文件的编制行业实操：广东理工职业学院宿舍楼9栋架空层超市经营权项目招标公示任务二如何组织与实施物业项目的投标（一）投标前期工作（二）招标实施阶段（三）定标后的工作二、物业管理投标书的编写三、投标应注意的几个问题任务三如何确定投标策略及其技巧二、投标的报价与报价技巧（二）经营管理利润的确定（三）报价技巧三、现场答辩的技巧四、投标书编制中应注意的工作要点作业案例1答案:一个物业公司经理的疑问一个物业公司经理的疑问一个物业公司经理的疑问案例2答案：（一）项目论证阶段的物业管理介入的效果（二）规划设计阶段介入内容（三）建设阶段的介入内容（四）销售阶段的介入请思考招投标制度对物业管理行业的影响？（一）招投标制度与物业管理的市场化（二）招投标制度与物业管理行业水平的提高（三）招投标制度与物业服务公司的公平竞争（四）物业管理招投标与房地产管理体制的改革（五）物业管理招投标与合同双方利益的维护