管理工程学报Vol.19，SupplementJournalofIndustrialEngineering/EngineeringManagement2005年增刊房地产开发中的项目管理张永福钱磊（宝钢开发置业发展公司，上海201900）摘要：项目管理已广泛应用于各个行业。同样，在房地产行业，C-PMBOK项目管理知识正逐渐成为保障产品品质、取得经济效益的重要手段。通过对靖江上海城的项目管理的分析，得到了在商业房地产开发中应该注意的一些项目管理的经验。关键词：项目管理，产品品质，经济效益1引言在的偏差及时予以纠正，切实保证项目的工期、成现行的房地产项目管理模式，主要可分为部门本和质量。制、公司制、事业部制和专业管理制等四种。部门2、实现对房地产项目的多角度、多要素管理。制项目管理按照项目开发流程，一般设置开发、工房地产项目管理涉及的要素众多，既包括人、财、程、财务、设备材料、销售、办公室等部门。公司物的管理，也包括时间、采购、合同、质量的管理。制项目管理，多从事单一项目的运作。事业部制项项目管理信息化后，有效灵活的使用C-PMBOK介绍目管理是企业根据项目开发情况，设立若干个事业方法与工具对项目管理要素集成管理，提高了科学部。事业部实行独立核算，对项目的经营效益负责。的模式和依据。专业管理公司项目制是在完成项目前期开发和策3、能有效实现项目各方的沟通与协调。房地划定位、建筑设计后，委托专业管理公司承担自开产项目涉及的组织和人员众多，除业主方之外，还始营造至交钥匙的一应事宜。有设计方、监理方、施工方、材料设备供应商等。项目有关各方可以通过网络可随时获取相应数据，2房地产项目管理及时、准确地沟通协调，从而有效缩短项目周期，房地产项目管理知识类属于C-PMBOK知识特点降低项目成本。与知识范畴[1]，与概念阶段知识模块、开发阶段知4、实现与企业财务系统的完美对接。在房地识模块，建设实施阶段知识模块，收尾销售阶段知产项目中，随时掌握资金的需求、供应、使用和回识模块构成。房地产项目管理系统可以采取如下对款情况，保证资金动态平衡是至关重要的。通过对应的应用模式：部门制，在公司内部应用，各个职资金计划、到位、支出和回款情况的全面把握，随能部门配置相关的操作权限，实现其相关的业务职时提供项目资金状况，帮助业主实现资金平衡，降能；公司制，投资商与公司联合应用，相关部门或低项目风险和成本；通过财务接口与企业的财务系职能岗位配制相关的操作权限；事业部制，各个事统实现完美对接，可以满足项目财务管理的需要。业部建立不同的数据账，从公司的角度考虑各个事5、有机整合销售管理功能，使销售资金纳入业部之间资金、人力资源的平衡；专业管理公司制，整个项目资金流。销售是房地产项目的重要环节，以投资商为核心，建筑公司、销售公司、物业公司它不仅要实现对销售业务的支持，更重要的是要使等协助应用。销售计划、销售资金与项目整体的资金计划和现金开发商实施项目管理信息化后，能够有效提升流量协调，并进行相关财务处理。管理水平，具体表现如下：6、除此之外，在项目管理中有效的使用项目1、以项目生命周期理论为基础，通过计划、管理方法和工具知识模块极为重要，如责任矩阵工跟踪和控制来实现对房地产项目的动态管理。计划作分解、甘特图、网络图、里程碑计划、挣值法、对项目成功的重要作用，通过制订详细、完善的计有无比较法等[2]，这些工具和方法在项目管理实践划来指导项目的实施；在实施的过程中随时搜集项中广泛应用是提高项目管理水平的有效手段。目的进度信息，将实际进度与计划进行对比，对存255张永福等：房地产开发中的项目管理3建设过程中的项目管理房地产开发中项目管理的一些体会。靖江上海城的在房地产的整个过程中，房地产项目建设是房工程概况：主商场主体为三层框架结构，局部五层，地产企业开发中的一个重要环节。其过程由项目建C区和D区为四层。柱网尺寸大部分为9m×9m，基设准备、招标投标、建设施工和验收交付后使用四础为桩承台基础。主商场建筑面积86345m2。个阶段组成。建筑产品作为特殊的商品，一次性投1、合作伙伴选择成功是项目管理成功的基础。资大、建设周期长、使用寿命长，全生命期均需维设计院、监理公司、总承包施工企业、材料供应商、护，购房者可以说是花费了巨资，因此房产的品质物业管理公司，项目管理过程中会有很多合作伙可谓“至高无上”。房地产开发企业要想持续、长伴，这些合作伙伴初始选择的主动权在开发企业。久、健康发展，必须重视建设项目整个生命周期的若选择不当，合作的过程中发现不理想，这时，开项目管理，以保证产品的品质，时刻维护自身的声发公司就处在了被动地位。当然，开发公司与合作誉。建设部第４１