详读院房屋租赁合同纠纷的解释为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件依法保护当事人的合法权益根据?民法通那么?、?物权法?、?合同法?等法律规定结合民事审讯理制定本解释。第一条本解释所称城镇房屋是指城、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件可以参照本解释处理。但法律另有规定的适用其规定。当事人按照福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件不适用本解释。解读】本条系本解释适用范围的规定。本解释只调整城镇房屋即城规划区、镇规划区范围内的房屋的租赁行为乡、村规划区内的房屋租赁纠纷可以参照本解释。城镇房屋确实定以规划为准只要列入城镇规划区无土地性质为国有还是集体所有均适用本解释理中存在的已被纳入城镇规划区内的“城中村〞内的房屋租赁行为在本解释调整范围之内。按照福利政策承租的公有住房、经济适用房和廉租住房具有福利性、保障性其租赁关系不属于完全的民事法律关系不适用本解释。军产房的租赁根本属于完全的行为并不存在补贴的福利和社会保障性内容院民一庭认为军产房租赁合同纠纷应适用本解释。第二条出租人就未获得建立工程规划答应证或者未按照建立工程规划答应证的规定建立的房屋与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩终结前获得建立工程规划答应证或者经主部门批准建立的人民应当认定有效。解读】本条规定以建筑物为标的物订立的房屋租赁合同无效。所谓建筑物是指未获得建立工程规划答应证或者未按照建立工程规划答应证的规定建立的房屋详细包括违背了城乡规划规定的建筑物、构筑物以及违背临时建筑理规定的临时建筑。否认就违背建筑签订的房屋租赁合同的效力有利于维护城镇建立规划秩序但为了促进交易当事人在一审法庭辩终结前获得建立工程规划答应证或者经主部门批准建立的租赁合同的效力会得以补正。此处“一审法庭辩终结前〞不包括二审、再审发回指定一审重审的情形。第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建立的临时建筑与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩终结前经主部门批准建立的人民应当认定有效。租赁限超过临时建筑的使用限超过局部无效。但在一审法庭辩终结前经主部门批准延长使用限的人民应当认定延长使用限内的租赁间有效。解读】临时建筑是指在城镇规划区内根据形势的客观需要经建立行政主部门审核批准后在核定的临时建立工程规划答应证记载的使用限、范围、用处内建造的供临时使用的建筑物。未获得建立工程规划答应证或者未按照建立工程规划答应证规定建立的房屋在性质上均属于标的物相应的房屋租赁合同无效。对于租赁限超过临时建筑的使用限超过局部无效合同其他内容的效力不受影响。第四条当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定登记备案手续为由恳求确认合同无效的人民不予支持。当事人约定以登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的从其约定。但当事人一方已经履行主要义务对方承受的除外。解读】我国城房屋租赁实行登记备案制度?城房地产理法?对此有明确规定但属于理性规定并非效力性强迫性规定不能作为房屋租赁合同的生效条件故房屋租赁合同未登记备案的其有效性不受影响。〔未登记不影响合同效力〕假设当事人约定以登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的那么以约定为准未登记备案手续的合同无效。但一方履行了合同主要义务且对方承受的情况下视为当事人以履行合同主要义务的行为变更了以登记备案手续未合同生效要件的合同约定此时即使未登记备案手续合同仍为有效。第五条房屋租赁合同无效当事人恳求参照合同约定的租金支付房屋占有使用费的人民一般应予支持。当事人恳求赔偿因合同无效受到的损失人民按照合同法的有关规定和本解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。解读】按照?合同法?第五十八条的规定合同无效的法律后果为返回财产、赔偿损失该规定同样适用于房屋租赁合同无效的场合。参照合同约定的租金支付房屋占有使用费属于返复原物的范畴。合同无效的损失赔偿在性质上属于缔约过失责任赔偿范围限于信赖利益。即合同双方为缔约进展合理的接触当事人一方因对方的行为产生信赖一方由于信赖而支出一定的本钱主要包括用于缔约的合理费用和准备履约所支出的合理费用此外还包括丧失与第三人另订立合同的时机所产生的损失后者由于举证较为困难理中很难得到支持。由于房屋租赁合同的特殊性损失赔偿的争议主要集中在装饰装修或者改建扩建费用上对此本解释都有明确规定。第六条出租人就同一房屋订立数份租赁合同在合同均有效的情况下承租人均主张履行合同的人民按照以下顺序确定履行合同的承租人：〔一〕已经合法占有租赁房屋的；〔二〕已经登记备案手续的；〔三〕合同成立在先的。不能获得租赁房屋的承租人恳求解除合同、赔偿损失的按照合同法的有关规定处理。〔占有、登记、时间〕〔注意：占有比登记具有优先权。适宜么？？〕解读】本条规定了“一房数租〞的处理原那么在数份合同均有效的前提下按