奉贤·海湾项目市场调研汇报目录第一部分项目研究背景……………………………………………………………………………………………………………3第二部分市场概况了解……………………………………………………………………………………………………………41、整体情况分析2、发展态势综述3、区位差异分析第三部分区域市场分析…………………………………………………………………………………………………………381、区域环境介绍2、区域楼市分析第四部分SWOT分析……………………………………………………………………………………………………………431、地块环境调研2、SWOT分析第五部分项目定位分析…………………………………………………………………………………………………………57项目定位客源定位户型定位第六部分项目定位在计划思想中表现………………………………………………………………………………………66第一部分、项目研究背景为正确市场定位，我们对海湾项目进行了前期市场调研。依据该项调研性质，我们采取实地考察和相关人员访谈相结合方法，依靠上海商品住宅市场（关键为别墅市场）相关背景信息实施整个调查过程并形成结论，以期达成以下目标：了解上海市别墅市场整体情况及变动趋势；了解上海市别墅市场产品设计发展趋势；了解各个区域市场分布现实状况及用户群体组成情况；掌握海湾项目所处地块基础特征；掌握海湾项目周围房产市场走势及关键竞争楼盘基础特征；明确海湾项目和周围关键竞争楼盘和其它区块优势、劣势所在；掌握各类目标消费群体及业内专业人士对项目标初步认知；明确海湾项目构建优势市场机会及企业机会；提出海湾项目标市场定位（包含项目定位、目标用户定位、户型定位等）若干思绪；10、出海湾项目在后期产品设计中若干思绪和提议。经过对各类信息、数据搜集和调研结果反馈得悉，此次调研实施过程和实施结果基础符合前期构思及意图，能够充足确保研究有效性及得出结论可靠性。第二部分、市场概况了解一、整体情况分析1、上海别墅市场趋向成熟上海别墅市场起步于80年代后期，发展一直较为缓慢，进入90年代后期，伴随上海对外开放程度深入提升和房产业快速发展，在上海出现了大批外销花园别墅群，形成上海别墅市场第一次浪潮，但此时别墅类型、功效及其针正确潜在用户群均较为单一，市场化程度较低，所以在随即几年中再次跌入了谷底。直至1998年下六个月，伴随中国经济连续、高速发展，作为中国经济中心上海住宅市场得到了迅猛发展，同时也带动了别墅市场复苏。地铁1号线通车营运使得上海西南郊首先掀起了内销别墅开发烧潮。经过这三年发展，上海别墅市场已由单一基础别墅类型发展成为多元化物业共存市场形态。排屋概念出现，双复式公寓（叠加式别墅）形成和多年所出现“里弄式住宅”和“新独院住宅”，均可看作是别墅衍生产物，表明市场开始真正走向成熟。多年来，上海别墅住宅建筑面积和销售量以连续１５％幅度递增，去年别墅总体价格水平比前年上涨了10％，而伴伴随入世及第八次降息等利好消息刺激，能够预见，别墅类物业需求仍将呈放大趋势，别墅市场前景看好。2、市场供给情况分析——供给量连续放大据统计，现在上海别墅开发用地近2万亩，平均每个项目标占地面积在10万平方米左右。以综合容积率0.7计算，则近2~3年内上海别墅市场供给量将达成940万平方米，这还没有计算近两年内新批土地潜在供给量。另外，从２００１年土地出让面积容积率来看，展现出大幅度下降趋势，去年１－９月平均容积率为１．３２，第三季度则为１．１６；而前年同期分别为１．８７和１．８３。深入反应出今年投放市场别墅仍将处于较大上升趋势。——区域分布以近郊为主据搜房网别墅数据库统计，现在沪上在建别墅有近100个，绝大部分分布在交通方便、环境很好近郊区，其中闵行、松江和浦东新区和长宁四个区域在售别墅项目总数占到了上海别墅供给量80%以上。以下所表示：——价格结构合理经过对在售别墅总价进行分析发觉，现在上海别墅供给量集中在100万至200万价格段，占到了供给量46%；其次是总价在200至300万中高等级墅，占总供给量17%；而总价在100万以下经济型别墅和总价在300万以上豪华型别墅分别为15%和12%。从价格上看，上海别墅市场产品结构和消费结构基础吻合，不存在大结构性矛盾。2、市场需求情况分析——短期内需求增加有限现在上海约1700万人口，以5口之家计算，约有340万个家庭单位。根据现有些人均收入水平，结合国际通例来统计，将有2％家庭购置别墅，这么仅上海当地就蕴藏着6－7万套别墅消费能力，它还未包含来自港台地域及周围省、市购置者。而现在上海别墅上