财经视线FinanceEconomy我国房地产投资信托基金发展模式研究■余凯副教授（福建工程学院福州350014）存的行业，大约70％的房地产开发资金来经营权的分离，并且REITs设立后，将由专内容摘要：本文从房地产投资信托基金自于银行贷款的支持。近几年，特别是中业的基金管理人管理。而信托计划则是房的概念以及房地产投资信托基金与房地国人民银行在2003年6月13日出台的房地产开发商通过信托投资公司获得信托贷产信托计划的区别入手,阐述了国外房产信贷政策(银发[2003]121号)后，对房款后，进行项目投资与开发，并没有专业地产投资信托基金的类型和特点；并从地产开发商从开发贷款、土地储备贷款、个的资产管理机构。我国实际出发,提出了我国发展房地产投资信托基金的模式选择,以及推进我人住房贷款、个人住房公积金贷款等7个第四，REITs的收益途径主要来源于国房地产投资信托基金发展所应解决的方面提高了信贷门槛，也从而推动了我国REITs持有不动产的出租收益，收益与经重点问题。房地产信托计划产品的发展。据资料统计，营管理水平直接联系，而且至交易发生之关键词：房地产投资信托基金REITs2004年我国各家信托投资公司共发行推出日起，不动产的收益就已经产生了；而信发展模式各类房地产信托计划产品89个，共计金额托计划几乎与开发商的经营成果无关，只地产投资信托基金（RealEstate110.76亿元。与风险相关。也就是说，开发商用信托融InvestmentTrusts，简称REITs），我国信托计划与房地产投资信托基金资赚了再多的钱，信托持有人也只能获得房是指通过发行基金受益凭证募集有着某些联系，但它们之间有着本质的区固定收益，而一旦开发商偿还不出本息，信资金，通过合同约定投资政策，由专业投别。REITs和房地产集合信托投资计划都托持有人却要承担风险，因而，收益与风资机构投资决策，基金资产由专业受托机是主要投资于房地产，两者都是房地产金险是不对称的。构管理，主要投资于房地产资产，或从房融产品，都属于信托行为。信托投资公司总之，无论从产业的科学性、合理性以地产的采购(procure)、发展(develope)、在产品中占有重要的法律主体地位，这是及安全性、流通性还是功能性来比较，信托管理维护(manageandmaintain)、销售两个金融产品的相似之处，但是，两个产计划都是一个低层次的初级金融产品，并(sale)过程中取得租金和销售收入，或为个品之间却存在着本质的区别：且有严重缺陷。在美国REITS发展过程中，人和机构提供房地产抵押贷款，取得利息首先，REITs是以房地产为投资对象，也曾经经历过信托计划这个阶段，才发展收入，并将投资收益中的绝大部分以派息有分红和相关税收规定的投资产品，属于到今天成熟的REITs产品与完善的市场体形式按比例分配给投资者的一种房地产类股权类的投资产品，信托基金持有人通过系。因此，如何在现有房地产信托计划的基的集合投资计划产品。持有信托基金而间接拥有REITs所投资的础上发展房地产投资信托基金已成为我国不动产；而目前国内大部分的房地产信托理论界和政府有关部门关注的问题。REITs的特征投资计划是固定收益类产品，有到期日和国外REITs的主要类型20世纪60年代，REITs产生于美国，预期收益率，其本质是债券类产品，所推20世纪80年代后得到迅猛发展。至2004出的项目属于信贷融资，信托持有人并不（一）按组织结构分为契约型和公司型年底，美国已经有近200只上市的房地产拥有信托计划所投资的不动产。所谓契约型的REITs，是指在信托人投资信托基金，市值总额超过2390亿美其次，REITs具有基金性质而且可以与受托人缔结以房地产投资为标的的信托元，约占美国证券市场市值的4％。根据标转让，可以在公开资本市场交易但没有持契约的基础上，将该契约的受益权加以分准普尔公司的统计，从世界范围看，美国有期限，对封闭式基金而言不可赎回；而割，使投资人取得表示这种权利的受益凭房地产投资信托基金占有全球同类产品的信托计划不具有基金性质，不是一种标准证；公司型的REITs是指设立以房地产投90%。近年来欧洲、亚洲、美洲等18个化的金融产品，缺乏流动性，有本金偿还资为目的的股份有限公司，使投资人取得国家和地区都制定了专门的立法，加入到的安排，设定了偿还期限。公司股份的形态，公司再将收益以股利形发展REITs行列中。第三，REITs发行后，将产权与资产管式分配给投资人。我国房地产业已成为与银行业高度依理权进行彻底分开，真正实现了所有权与契约型投资基金依据信托契约成立，48商业时代（原名《商业经济研究》）2006年31期由信托者（管理者）、受托者（托管