房地产项目合同控制1.延期交房2.物业管理合同项目合同概述项目合同控制项目的索赔与反索赔一、合同管理的重要性1.工程项目中的合同已越来越复杂2.严格的合同管理是国际惯例3.合同管理居于核心地位二、国际施工合同简介2.ICE合同条件（InstitutionofCivilEngineering）单价合同咨询工程师为主人，承包商为仆人。仆人必须接受工程实施中固有的风险。在工程进展过程中，咨询工程师随时有权发出新的指令，承包商必须无条件服从承包商执行咨询工程师的新的指令所应获得的额外工期和额外费用由咨询工程师来决定即使承包商与咨询工程师发生争端，该争端也由咨询工程师来作出判断。项目经理：合同管理的关键人物，认为项目经理作出的任何决定均已得到业主的认可，他有权随时与业主就工程实施中涉及的工期、成本、质量等问题进行商量，作出最适合业主要求的决定，并将此决定通知承包商。监理工程师：由业主聘用，其主要任务是进行质量控制，检查工程是否按合同技术说明中要求来实施，指出工程中存在的缺陷并检查承包商对缺陷的整改。监理工程师的行为可能产生工程成本方面的后果，但监理工程师不直接介入项目成本问题。裁决人：独立于业主和承包商双方的人，是由业主和承包商共同指定的，NEC裁决人合同是由业主和承包商共同与裁决人签订。裁决人的作用类似于FIDIC合同中的“咨询工程师”，主要是处理争端和纠纷。不管裁决决定如何，裁决人的费用由业主和承包商平均分摊。“设计师”在NEC合同中可以与业主或承包商签订专业服务合同承包商在进度款申请方面的区别建筑师角色、权力、任务的区别建筑师的工程师角色：建筑师在AIA中起着类似FIDIC中“工程师”的作用。建筑师是业主与承包商的联系纽带,是工程期间业主的代表,在合同规定的范围内有权代表业主行事。建筑师权力：检查权、支付确认权、文件审批权、编制变更令权建筑师权利与义务的行使，可以交由项目代理人行使。二、合同的订立（一）当事人主体资格《合同法》规定：订立合同的当事人，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。（二）合同的形式1.口头合同2.书面合同：合同书、信件和数据电文等三种。（三）合同的内容（四）合同订立的方式(2)承诺：承诺的概念和条件：概念：指受要约人作出的同意要约的意思表示条件：承诺必须是受要约人提出承诺只能向要约人发出承诺的内容应当与要约的内容一致承诺必须在承诺期限内发出要约和承诺的生效：《合同法》规定，无论要约还是承诺，均采取到达生效(二)合同的成立：合同成立的时间：当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。当事人采用信件、数据电文等形式订立合同的，如果在合同成立之前要求确认，签定确认书时合同成立。合同成立的地点：要约生效的地点即为合同成立的地点合同效力即已经成立的合同的法律效力。合同成立是合同生效的前提。依法成立的合同，成立与生效在时间上的同一性。(一)有效合同:即依法成立并符合合同生效条件的合同合同的主体合格意思表示真实不违反法律和社会公共利益1.表见代理2.超越代表权订立的合同案例：开发公司A供应商B2000吨钢材传真2700元/吨有意购买，希望签订合同寄合同书2700→2500组织货源要发货交货时间以我方为准三、合同管理与控制的主要职能第二节项目合同控制一、项目中的主要合同关系二、项目合同策划(一)项目合同的规模和范围的确定（二）合同形式的选择（三）招标方式的确定（三）合同条件及重要合同条款的选择（2）合同重要条款的确定1.项目付款方式；2.合同价格调整的条件、范围、程序和方法；3.合同双方风险的分担；4.合同争执仲裁的地点及程序；5.对承包商（或供应商）的激励措施；6.业主的控制权力（成本控制、工期控制、质量控制）和对项目失控状态的处置权力；7.合同双方的诚信条件（保函、保证金、押金）；8.违约处罚规定、仲裁条款【案例1】某港口码头工程,在施工设计图纸没有完成之前,业主通过招标选择了一家总承包单位承包该工程的施工任务.由于设计尚未完成,承包范围内待实施的工程虽性质明确,但工程量还难以确定,双方商定拟采用总价合同形式签订施工合同,以减少双方的风险.分析：不恰当。设计未完成，工作任务不足够明确，工作量不确定，不宜采用总价合同形式。(3)乙方不能将工程转包,但允许分包,也允许分包单位将分包的工程再次分包给其他施工单位.(4)工程师应当对乙方提交的施工组织设计进行审批或提出修改意见.分析：（3）允许乙方分包（限于非主体部分），但分包单不可再分包。（4）施工组织设计不应由监理工程师审批。(5)无论监理工程师是否参加隐蔽工程的验收,当其提出对