“房地产开发成本控制”的课题很大，意义也很大。并且我个人认为，成本控制也不仅仅是房地产商的事，它也关乎低碳、环保、绿色建筑、自然生态、社会责任、福利等宏大叙事。众所周知，有些自然资源是不可再生的，所以成本控制不仅仅是财务意义上实现利润最大化，终极目标是单位建筑面积自然资源消耗最少。房地产业消耗大量的钢材、木材和水泥，最终必然会造成对大自然的过度索取。其次，加强房地产成本控制还能增加社会福利，不能让民众过多地承受成本控制失误的代价。开发商之所以不能下调房价，主要原因是由于房地产开发商的成本控制不力，成本居高不下，然而这些成本都会转嫁到购房者身上。再次，对房地产商来说，在同等条件下，在未来房市走势不确定的情况下，只有成本控制得较好的企业才有可能有相对的比较优势，成本控制不力的企业必将会被市场所淘汰。当然，“房地产开发成本控制”也不是片面地压缩成本，有些成本是不可缩减的，有些标准是不能降低的，特别强调的是，任何缩减的成本不能影响到建筑结构安全，也不能减弱社会责任。我们所谓的“房地产开发成本控制”就是通过技术经济和信息化手段，优化设计、优化组合、优化管理，把无谓的浪费降至最低。成本控制是永恒的主题。上周，费哲咨询请邀请设计界和造价咨询业等几位人士研讨“BIM成本控制解决方案”，其核心内容是利用BIM软件技术、造价软件、项目管理软件、FM软件，创造出一种适合于中国现状的成本管理解决方案。首先定义一套通用编码标准，用于解析各种软件和体系的编码。整体解决方案包含了设计概算、施工预算、竣工决算、项目管理、运营管理等所有环节成本管理的模块，构成项目总成本控制体系，进一步成为甲方的项目TCO。其价值点有：设计：由设计院制作BIM模型提交，作为所有各方建模的基础（设计院中间件+Revit）。施工：采用基于BIM的工程量清单招标，要求乙方全部采用BIM投标（基于FM的招标条件+预算中间件+算量软件），施工预算的信息都写入BIM。PM：要求项目管理单位全面采用BIM-WBS中间件（项目管理中间件+普华软件），便于将来运营时回溯建筑构件的历史信息。FM：要求运营单位全面采用BIM-FM中间件（FM中间件+Archibus），直接将BIM携带的建筑信息全部留给运营阶段，实现BIM价值的最大化。办公家具设备采购：将采购信息全部纳入到BIM模型中，提交给甲方的管理部门，联合Archibus软件进行长期管理。项目成本控制是一个复杂的大系统，要整合各方面资源，形成合力。把各子系统纳入到大系统中，系统永远大于子系统之和。昨天晚上，费哲老总陈光在电话里与我沟通和探讨“面向房地产业主的，应用BIM技术实现造价控制的全面解决方案。”我提议：应该把国外先进的造价管理理论与中国造价的实际相结合，找到一条行之有效的解决之道，加增大向业主推广应用的力度，其目的是提升房地产商的成本控制能力。鲁班侧重于用信息化手段强化施工企业成本管控，费哲关注的是房企应用BIM技术进行成本控制，两者集聚于不同的领域和阶段，没有冲突，有互补性，但最终还是要殊途同归。BIM建筑信息模型应该是应用于建筑生命周期全过程，不能人为地割裂，不能形成信息孤岛，要打通它们之间的信息流通通道，实现充分的信息共享。成本控制的重要性是不言而喻的，即使是房地产暴利时代，业主仍然对造价成本很敏感。传统的粗放式的成本管理已不合时宜，只有精细化控制才能达到成效。房地产业的成本费用控制范围很大，如征地和拆迁补偿、安置费、勘察设计费、建安费用、配套费用等。造价控制至关重要，可以向前延伸至设计阶段，向后延伸至运维阶段，即在建筑工程全生命周期都有造价控制的身影。造价控制线路长范围广，造价控制有事前控制、事中控制和事后控制，事前控制作用最大，所以造价控制线必须向前延伸至设计阶段，因为房地产项目初步设计阶段，影响工程造价的程度约65%，施工图设计阶段，影响工程造价程度为25~35%，施工阶段通过技术措施节约工程造价的可能性仅为5~10%，这表明设计阶段的造价控制是关键。招投标也不容忽视，因为招投标直接影响工程的合同价。结算审核是确定最终造价，也是重要的环节。