龙湖房地产项目工程管理经验借鉴时间：2011年6月26日上午地点：郑州安钢大酒店2楼1号会议室董绛：大家早上好！现在开始我们今天的一个交流。昨天在讲工程技术管理的时候，我们其实还有一个最关键的地方没和大家分享。我们对一些专题方案清单的处理和我们对一些新技术、新材料，或者是到了一个新的区域，应该做好自己对这方面的研究和讨论。所以我跟大家分享一下我们当时龙湖到青岛做工程的时候，他们当时对青岛的一个认识，一些新东西的一个研究。打不开，这个课件我得处理一下再看，我先往下面讲。昨天我们从整个工程管理的话，我们从八个方面已经讲了六个方面，今天我们讲一下在工程管理中非常重要的一个文档的管理。其实在整个工程管理里面，文档管理是非常重要的一块。我不知道各位平时的话，这个架构是怎么搭建的。昨天我们讲龙湖的一个工程部门，整个项目团队工程这一块是非常精的。其实一个项目大概10万左右平方的高层项目的话，我们最多就是一个土建工程师、一个安装工程师，然后就是一个文员，一个项目经理。别墅项目的话，大概也是这样的一个配置。那么10万到15万平方都会只有一个土建工程师，再大的话可能会再增加助理工程师的人数。所以我觉得文控在项目团队里面有非常重要的作用。所以我们对文控这一部分做了一个规范，包易迪房地产商学院http://www.edlearning.org全国统一客服电话:400-7700-234括我们整个的文控体系，文控还负责我们的一些报建报批的工作。整个龙湖体系里面报建报批的话，是分了三个阶段。土地证的办理，是我们的发展部门，就是我们的投资部门来做。而取得土地证之后，从方案报批一直到规划工程下来，就是我们的设计部门在做这个事情。这个事情完了之后，工程管理就是工程施工单位来做，就是这个项目团队，这是工程体系这一块，一般都是由项目经理和文员一起做自己的这个片区整个报建的体系。所以文员这个岗位在龙湖是一个非常重要的岗位，他对任何人进行培训，包括管理是非常严格的，包括对人的筛选，不光是在做资料和文档内部的流转工作，还是在承担一些后勤保障，包括一些对外的协调工作。所以说，整个龙湖的文档管理是纳入了一个非常重要的位置，也是龙湖工程管理一个非常有特色的东西。这个是我们一个内部的文档管理的一个流转的指引，工作指引。其实做这个指引的目的就是说要规范在工程中文件提交时间、标准和流转的流程。这是重庆公司所有项目都必须按照这个来执行，龙湖有一些合作项目可以参照。他就通过这样的一些规范，就是说我们的需求和发放的一个标准，比如说从方案设计。整个说明的话，我们这个文档的管理是因为在公司项目部负责的前提下，启用公司内部的OA或者是我们平台里面的服务器，在服务器里面，整个IT支撑体系里面做这个事情。对文档的发放，从我们的一些资料、接收单位到性质、数量、归档责任人，以及处理的要求都做了相应的规定。比如说单点易迪房地产商学院http://www.edlearning.org全国统一客服电话:400-7700-234设计，我们的工程部门有原件，有光盘，就在部门的内部存放。而和设计一方的联合部之间的一个流转程序如果成立，关于文本在项目团队的时候，根据需要进行转发项目部，电子版本是服务器对于相关的一些东西提供查询的路径。而到了我们的初步设计的话，也就是说我们从设计院拿到东西之后，就直接发放给项目工程部的人力资源。就是说只有在概念的时候，是在公司内部的流程，到了初步设计之后，其实已经由设计到我们的项目团队之间在进行对接。然后施工图设计的话，图纸的话也是这样，就是说我们是三套项目总包约定，合同约定，提供图纸多少多少，这都是在流程里面进行的一个重新的梳理，而文档之间的流转就是这样进行的。整个这样一个指引的话，从第一篇开始，我们会有相关的术语的解释。比如说我们在流转里面，会涉及到监理机构、监理工程师总监、总监代表、专业监理公司监理人等等，包括业绩规划。就是说这些文档的一个东西，例会、制度、工程变更等等，对这些术语再进行一个定义。为什么要做这个东西？其实我上午给大家讲，龙湖在一个快速发展的过程之间，它对人的需求量是非常大的，而这种需求光通过社会招聘，远远不能满足公司的需要，所以说龙湖从2005年开始做了一个工作，就是我们叫“自我的造血功能”。就是在人的培养上，提到了一个高度，从各个流程、各个模板的话，其实为什么在总结这个东西，在这方面做一个培训？他其实就是想通过内部的一个造血来做这个事情。所以我们在招聘的时候，当时有一个仕官生制度，就是说我们从高校，北易迪房