山东金瀚投资集团有限公司房地产行业分析报告本文件专为客户使用分发、引用和复制-----即使是节选方式-----给第三方使用需事先得到北大纵横公司的书面认可中国正在经历一场“新造城运动”导读首先，城市化进程在我国已进入高速发展期，2003年城市化率超过40%为此十六大明确，加快城镇化进程是国家经济建设和改革的重要任务，房地产业也必将参加到“奔小康”的事业当中根据中国房地产业2001~2010年发展规划，2010年城镇人均使用面积达到18平方米，房地产业的增加值占生产总值的比重增加到5%因此，城市化给房地产业带来了巨大的市场需求，今后20年~30年将是房地产业重要的战略机遇期其次，“经营城市”伴随着市场经济不断深入、城市化快速发展、政府职能转变，应运而生经营城市是通过对城市的可经营性资产权益进行市场运作，以实现资源配置最优化和效益最大化我国城市经营呈现出工业化主导、城乡一体化、全球经济一体化的三大特征经营城市是市长与市场、政府与城市运营商的“双人舞”因此，经营城市市场化使房地产业从项目运作向城市运营跃进，催生了“城市运营商”导读2002年，国土资源部指出“政府土地经营要与开发（城市运营商）衔接”，正式认可“城市运营商”2003年，国家出台一系列相关政策，对房地产业进行全面调整和规范首先，土地政策在实行省以下垂直管理之后，相继采取了清理开发区、压缩建设用地、遥感监测等限制措施由此带来的供求矛盾将使地价持续平稳上涨，但不同区域、用途、级别的土地价格变动不同其次，资金政策要求商业银行从各个环节对房地产业加强贷款管理，并限制投资增长过快倾向央行121号文件显示了房地产商将面临着资本时代，房地产业将进一步产业化：从开发商过渡到投资商和城市运营商，从综合型房地产企业过渡到专业化第三，拆迁管理、销售管理、物业管理以及税费改革等多项政策法规加强了对房地产开发和交易的监管因此做为国民经济支柱产业，房地产受到较大力度的宏观调控，也使城市运营商在土地资源、资金资源各方面面临着挑战导读根据以客户为中心的价值链分析，房地产业各环节都可以释放出价值但利润重心一直处于产业上游，以地产经营为主的城市运营商将获得价值链上的最大利润土地价值的运作和成本是城市运营开发成功的关键地块的综合素质和价格决定了投资的价值导读土地资源、资本规模、市场经营等构成了城市运营商的业务成功关键要素拓宽融资渠道是目前城市运营商“瓶颈”城市运营商的核心竞争力在于它的“集成性”和资源整合能力导读广厦模式－造城运动奥园模式－品牌连锁华侨城模式－景观地产观澜湖模式－复合地产综上所述，城市运营标志着房地产业从英雄时代过渡到资本时代“做石匠活”的地产商淡出舞台“建造宏伟大教堂”的城市运营商将成为城市先锋谢谢！