谈衢州商业地产之发展摘要房地产是我国的支柱产业，但居高不下的房价对居民生活和经济发展都产生了一定的影响，近期房价过高已成为人们关注的一个热点话题。随着城市化及房地产市场的持续快速发展，我国住房供求失衡，出现了区域性投机购房过热现象，房价涨幅远超居民收入增幅。尤其是近几年，部分城市房价连续快速飙升，“房价高、住房难”成为最大的民生问题和社会问题。在连续几年的全国“两会”上，住房问题都是社会关注度最高的民生热点之一。关键词：房地产；机制；对策一、商业地产在中国的发展及模式（一）增长速度快中国商业地产开发速度自2000年开始出现了高速增长的态势，2003年更是达到39.5%，连续4年商业地产投资增速超过房地产开发投资增速。根据国家统计局资料，到2008年，中国社会商品零售总额为108488亿元，比1997年增长2.5倍，年均增长12.1%，与此同时，2008年全国商业地产开发投资额3947.55亿元，比上一年增长约28%。2006年，仅北京一地的商业投资额就占到全国商业地产投资总额的9.6%，北京、上海、广州、深圳四个一线城市的商业地产投资总额占到全国商业地产投资总额的21.3%。各种超市、购物中心、商业步行街等商业地产项目大量涌现。（二）销售模式为主基本上，“万达模式”基本上可以代表中国商业地产发展的主要模式，在香港模式的基础上，采取“主力店”持有物业，其他铺面销售的模式，一方面回流了资金，另一方面，吸引其他商家进驻，但仅过几年运营情况来看，“万达模式”在某几个城市取得了不错的成绩，比如大连、南宁，但问题在于，得益的基本上是其合作伙伴沃尔玛和少数商家，更多的问题在于，小面积商铺出售后带来的管理问题和商业物业没有达到其商业物业增值的目的，同时失去了商业物业价值最大化的机会。在最初的商业物业开发初期，销售为主导模式，到中间出现红极一时的“售后返租”，从开发商全部销售其物业，到部分持有，这中间的每一步，都是无数个商业地产项目失败后所带来的调整。尤其是“售后返租”模式，开发商拆分物业产权出售给小业主以回收资金，然后转委托第三方或开发商进行商业物业经营，同时给产权小业主一定比率的年收益率。这样的模式在物业存续经营，并且经营业绩达到预期时看上去是一个理想模式，但商业经营的风险，或者商业物业本身的缺陷，以及很多不确定因素导致收益不理想时，小业主的投资便无法保证，为达到各自预期收益，商业物业就根本谈不上运营与管理了，那商业物业本身的价值增值更是无从谈起。更有开发商利用这种模式在开发初期以收益抵销售，变向降价吸引投资者后，达到回收资金的目的便弃开发物业而不顾，虽然建设部颁发的房地产销售管理办法在2001年6月1日就做出明确规定，“不得以返本销售和售后包租的方式，出售未竣工的房屋，但已竣工房屋则不在此列。”但直到2010年，国家出台关于售后返租的重罚前，这样的模式很长时间成为市场主流，开发商的收金利器。但随着投资者的理智化，市场投资的透明度增加，以及商业物业增值为开发商所认可，这一投资模式受到了明显的影响，而目前，以城市综合体出现，以其中的酒店、公寓、写字楼回收资金，其他部分如商业物业基本为开发商持有。（三）投资主体多元化由于我国的投资渠道相对单一，大量民间资本就把商业地产作为了投资机会，尤其在住宅地产趋于饱和，并被国家重点调控后，商业地产可租、可售、回报率高、增值空间大等特点开始更多地吸引民间资本，但由于商业物业本身的投资金额高，在住宅地产投资风行一时的情况下还没有足够的关注度，但当住宅地产的售价一再飘升，投资回报率及投资难度增大的同时，更多的资本开始转向商业地产。商业地产的投资主体包括开发商、商业公司、个人，信托投资公司及外商等等，尤其现在外商对中国房地产市场也表现出了极大的热情，海外基金大举进军内地商业物业，主要缘于其具备丰厚的收益回报。据了解，在美国，投资房地产的基金年平均收益率为6.7%，日本、新加坡为4%，而在上海和北京，年净收益率却可以高达20%一50%。但其主要集中于成熟物业资产的投资和管理。2006年，凯德置地将其在中国的零售物业打包上市，这个名为“嘉茂中国商用产业信托”的REITs(房地产投资基金)是在新加坡上市的第一只纯粹投资中国商业零售房地产信托投资，其房地产组合包括北京、上海等地的7个购物中心，总值为6.9亿元。运营良好的商业物业，也成为国外房地产投资基金的收购对象。海外房地产投资基金的运营，主要依靠物业租金收益。北京2006年商铺租金平均上调15%以上，一线商铺增幅可达39%，东方广场位置最佳的商铺，租金由150美元升至300美兀。在商业地产开发经历了主要依靠银行借贷，销售物业回收资金等阶段，将商业物业打包上市这一新兴模式正受到前所未有的关注，这样的模式不仅使物业所有权、经营权可以彻底地分离